Art. - Het huurbeding: artikel 3:264 lid 4 BW nader bezien
Het ligt voor de hand dat bij een due diligence gericht op huur van onroerend goed de aandacht voornamelijk is gevestigd op de inhoud van de huurovereenkomst en bijbehorende bijlagen en allonges. Toch kunnen ook afspraken buiten de huurovereenkomst van grote invloed zijn op de huurrelatie. Het huurbeding is daar een mooi voorbeeld van. In dit artikel wordt ingegaan op het huurbeding, artikel 3:264 lid 4 BW in het bijzonder, waarbij antwoord wordt gegeven op de vraag wat als ‘ongewone, voor hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden’ kwalificeren.
Wat is een huurbeding en hoe werkt het?
Het huurbeding is geregeld in artikel 264 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Het beding stelt regels met betrekking tot de verhuur van het onroerend goed. Een dergelijk beding staat in de hypotheekakte of in de bijbehorende algemene voorwaarden en luidt veelal als volgt:
‘Vervreemding, verhuur, pacht, gebruik en beperkte rechten
De hypotheekgever is niet bevoegd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de bank het onderpand te verhuren, te verpachten of, op enigerlei andere wijze onder welke titel ook, aan derden in gebruik te geven, of toe te staan dat het door anderen in gebruik wordt genomen, vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen te bedingen en/of te ontvangen en rechten op huur- of pachtpenningen te vervreemden of te bezwaren; (...)’1
Wanneer een schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, kan de hypotheekhouder overgaan tot de executie van het onderpand.2 Vanzelfsprekend is de hypotheekhouder gebaat bij een zo hoog mogelijke opbrengst van het onderpand. Omdat een verhuurd pand gewoonlijk minder opbrengt dan een…