Basisprincipes van het opstalrecht

Het opstalrecht is een veel gebruikt recht dat sterke overeenkomsten vertoont met het recht van erfpacht. Voor een deel van de wettelijke regeling wordt in de wet zelfs verwezen naar een aantal artikelen uit de titel over erfpacht. Met betrekking tot kabels en leidingen is de noodzaak om een opstalrecht te vestigen door een wetswijziging uit 2007 minder van belang geworden, maar niet geheel verdwenen. Een kort overzicht.

Eigendom

Het recht van opstal is geregeld in de artikelen 5:101 tot en met 5:105 BW. Het gaat om het juridische middel om de verticale natrekkingsregel, waar dat gewenst is, op te heffen. Hiermee wordt een (contractuele) uitzondering gemaakt op de regel dat de eigenaar van de grond ook eigenaar van de daarop gerealiseerde opstal(len) is.

Daarnaast kan met behulp van het opstalrecht ook een horizontale scheiding van eigendom worden aangebracht, bijvoorbeeld voor een inpandig transformatorstation.

Het opstalrecht wordt in het BW gedefinieerd als ‘het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen’. De regeling sluit deels aan bij de bepalingen voor erfpacht en heeft daar overigens ook een grote mate van verwantschap mee. Het opstalrecht kan zelfstandig zijn of afhankelijk worden gevestigd van een ander recht, zoals huur of pacht of van een zakelijk recht als erfpacht. Wordt een opstalrecht afhankelijk gesteld van een ander recht, dan eindigt het recht van opstal bij het einde van de overeenkomst voor dat andere recht.

Voor het recht van opstal kan, maar hoeft geen retributie (vergoeding) bedongen te worden, …