Commentaar op Besluit huurprijzen woonruimte art. 8a (Huurrecht)

A: Inleiding

Voor monumenten geldt een uitzondering op het woningwaarderingsstelsel van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Algemeen wordt namelijk aangenomen dat de kosten van onderhoud en instandhouding van monumenten hoger zijn dan die van gewone woonruimte. Dit komt onder meer omdat de eigenaar van een dergelijk pand gebonden is aan bepaalde kostenverhogende eisen en richtlijnen. Vandaar dat er afgeweken mag worden van het reguliere woningwaarderingsstelsel.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 8a.

C: Kernproblematiek

D: Jurisprudentie uitgebreid

de Huurcommissie heeft geen rekening gehouden met de monumentenstatus van het gehuurde. Blijkens het kadastrale bericht moet gehuurde worden aangemerkt als beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet. Artikel 8a Bhw schrijft voor dat het woningwaarderingsstelsel in dat geval toepassing mist en redelijkheid van de huurprijs moet worden beoordeeld met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. De huurcommissie heeft hiervoor landelijk beleid ontwikkeld. Het hof sluit zich aan bij dit beleid. Voor het bepalen van de uiteindelijke maximale huurprijsgrens wordt de bij het puntenaantal behorende huurprijs verhoogd met een vaste toeslag van 30 procent.

toetsing aanvangshuurprijs. Kan de verhuurder aanspraak maken op een toeslag van 15 procent op de huurprijs? Vraag is of de verhuurder voldaan heeft aan de norm dat hij aan de woonruimte noodzakelijkerwijs gelden heeft besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte. De kanontrechter antwoordt bevestigend. Er hebben aantoonbaar substantiële investeringen plaatsgehad voor het in stand houden van de 'beeldbepalende elementen', althans de monumentale waarde van het pand. De 15 procent bijtelling geeft blijk van een forfaitair systeem, zodat niet vereist is dat aan de hand van concrete berekeningen moet worden bewezen dat dit percentage ook feitelijk aan kosten voor dit doel is gemaakt. Deze eis blijkt ook niet uit de wetsgeschiedenis van bedoelde bepaling. Een redelijke uitleg van bedoelde bepaling maakt dat er daadwerkelijk gemaakte kosten van enige omvang moeten zijn om deze verhoging te rechtvaardigen.

vraag of het pand behoort tot een beschermd stadsgezicht. Volgens verhuurder is de gehele binnenstad van Groningen aangewezen als beschermd stadsgezicht. Uit een advies van de Commissie voor de Welstandszorg voor de gemeente Groningen in een andere kwestie heeft de commissie ten aanzien van dit pand aangekruist ‘beschermd stadsgezicht’. De kantonrechter acht dit voldoende omdat: ‘Niet valt in te zien waarom de Commissie voor de Welstandszorg van de gemeente Groningen op haar adviesaanvraag aan zou kruisen dat het hier een beschermd stadsgezicht betreft als dat bezijden de waarheid zou zijn’.

toetsing aanvan huurprijs volgens verhuurder ten onrechte geen toepassing van de toeslag van 15 procent vanwege de ligging van het gehuurde in beschermd stads- of dorpsgezicht. Niet gesteld of gebleken is dat aan de voorwaarden van artikel 8a Bhw is voldaan, met name heeft verhuurder zich niet uitgelaten over door hem voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte bestede gelden. Derhalve ziet de kantonrechter geen aanleiding voor het toekennen van een toeslag van 15 procent als bedoeld in artikel 8a Bhw.

het pand van verhuurder is aangewezen als ‘stadsbeeldobject’ en voor goedkeuring aan de minister voorgelegd. Het wachten is op de handtekening van de minister. Verhuurder moet zich bij het uitvoeren van onderhoud aan specifieke voorschriften houden, die extra kosten met zich meebrengen. Deze kosten zijn ook daadwerkelijk door haar gemaakt. Verhuurder wil dan ook aanspraak kunnen maken op een toeslag van 15 procent op de huurprijs. Volgens de kantonrechter bestaat voor het vooruitlopen op de toekenning van de status van beschermd stadsgezicht noch in de wetsgeschiedenis noch in de jurisprudentie een rechtsgrond. Toeslag niet gerechtvaardigd, zolang er geen sprake is van een van rijkswege aangewezen beschermd stadsgezicht. Het is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om vast te houden aan het woningwaarderingsstelsel. Uit de stukken met betrekking tot de kosten van uitgevoerd onderhoud, kan niet worden opgemaakt dat verhuurder hiervoor structureel en aanmerkelijk meer kosten heeft moeten maken dan de gebruikelijke kosten van onderhoud.

op basis van artikel 5 van de Huisvestingswet (de aanwijzingsbevoegdheid) hebben B&W van de gemeente Amsterdam aan eisers een last onder dwangsom opgelegd inhoudende dat eisers hun woning moet voordragen aan een kandidaat-huurder, omdat de woning op basis van de huurprijs vergunningplichtig is. Eisers zijn het niet eens met de door de huurcommissie berekende huurprijs waarbij de huurcommissie op basis van het monumentenbeleid 30 procent opslag op de woningwaardering heeft toegepast. Volgens eisers dient de berekening van de huurprijs plaats te vinden op basis van artikel 8a Bhw, te weten met inachtneming van de Amsterdamse methode waardoor de huurprijs hoger uitkomt en de woning niet vergunningplichtig is. De rechtbank oordeelt dat de minister weliswaar als beleid de 30 procent opslag tot uitgangspunt heeft genomen, maar dat hiertoe eerst het Bhw zal moeten worden gewijzigd hetgeen nog niet gebeurd is. Na berekening door een deskundige komt de rechtbank tot het oordeel dat de huurprijs van de woning hoger uitvalt waardoor deze niet vergunningplichtig is.

de door eiser berekende punten op basis van de ligging van de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht rechtvaardigt geen toeslag van 15%, omdat eiser niet heeft kunnen aantonen dat voor de woning een investering is gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde.

de Huurcommissie heeft op verzoek van de huurder huurverlaging toegekend, omdat de huurprijs in verhouding tot de punten te hoog zou zijn. Het gebouw, waar de woning deel van uitmaakt, is aangemerkt als beschermd stadsgezicht als bedoeld in artikel 1 sub g Monumentenwet 1988. Tevens is het gebouw aangemerkt als gemeentelijk monument. Volgens verhuurder heeft zij kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand. Hiertoe heeft zij facturen overgelegd. Verhuurder meent dat de opslag van 15 procent moet worden toegekend. De kantonrechter sluit zich aan bij het monumentenbeleid van de Huurcommissie. Uit de overgelegde facturen blijkt echter onvoldoende dat de verhuurder extra kosten heeft gemaakt voor de instandhouding van beeldbepalende elementen, althans dat het gaat om onderhoudskosten die noemenswaardig afwijken van onderhoudskosten van soortgelijke woonruimte niet in beschermd stadsgezicht gelegen. Gevelbepleistering betreft geen beeldbepalend element. Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat aantoonbaar extra kosten zijn gemaakt voor instandhouding beeldbepalende elementen. Geen toepassing 15 procent toeslag.

huurder verzoekt om huurverlaging omdat zijn woning weliswaar binnen een beschermd stadsgezicht ligt, maar niet als rijksmonument is aangewezen. Evenmin is volgens huurder voldaan aan de voorwaarde dat door de verhuurder investeringen voor de instandhouding zijn gedaan. Volgens de kantonrechter kan de opslag van 30 procent ook berekend worden voor woningen die niet als rijksmonument zijn aangewezen, maar die liggen in een monumentencomplex, dat als geheel al jaren als monument wordt behandeld. Voor de toepassing van de huurprijzenregeling van artikel 8a Bhw worden deze woningen aangemerkt als deel uitmakend van een monument. Een en ander hangt wel af van de omstandigheden van het geval, zoals gemeenschappelijke bouwvoorschriften en -kostenposten die gerelateerd zijn aan het in stand houden van het monumentale karakter van het complex.

verhuurder stelt dat de Huurcommissie ten onrechte de Utrechtse methode heeft gehanteerd die tot een lagere huurprijs leidt. Een verantwoorde exploitatie is bij deze huurprijs volgens verhuurder niet mogelijk. Huurder meent dat de Utrechtse methode moet worden toegepast omdat de Amsterdamse in strijd met de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid is. Buiten Amsterdam zijn nooit klachten geuit dat op basis van de Utrechtse methode onderhoud onmogelijk is. De kantonrechter meent dat er onvoldoende grond bestaat voor de Amsterdamse kantonrechter om het al sinds 1989 geldende beleid te wijzigen en tot het Utrechtse model over te gaan. De rechtszekerheid brengt met zich mee dat het beleid, dat sinds 1989 wordt toegepast, alleen wordt gewijzigd bij zwaarwegende gronden, zoals een aanwijzing van de wetgever. Dat de landelijke Huurcommissie de Amsterdamse methode niet graag toepast, is onvoldoende relevant. Verhuurder krijgt wel gelegenheid om te onderbouwen waarom een gezonde exploitatie bij een lagere huurprijs niet mogelijk is.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Besluit huurprijzen woonruimte artikel 8a.

F: Literatuurverwijzing

• Hielkema, H.M., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, Commentaar op artikel 8a Bhw, aantekening 9, Deventer: Kluwer.
• Huurcommissie, Beleidsboek behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, oktober 2016, www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Handleidingen/Beleidsboek_zelfstandige_woonruimte__1_oktober_2016__v.1.3_20161206_.pdf.
• Jaarverslag huurcommissie 2013, http://www.huurcommissie.nl/uploads/media/Jaarverslag2013.pdf.
• Sanden, P.G.A. van der en J.M.G.A. Sengers, Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2015.
• Six-Hummel, J.K., ‘Wijziging huurprijzen monumentwoningen per 1 juli’, WR 2013/97.