A: Inleiding
Wat betreft wetsgeschiedenis en jurisprudentie tot heden bijgewerkt.
C: Kernproblematiek
C.1: Verticale natrekking
Artikel 5:20 lid 1, sub a tot en met f, BW bepaalt wat tot de eigendom van de grond behoort, voor zover de wet niet anders bepaalt. Eigendom van de grond houdt ingevolge artikel 5:21 BW tevens de bevoegdheid in om de ruimte boven en onder de oppervlakte exclusief te gebruiken. Van artikel 5:20 BW kan alleen bij formele wet worden afgeweken (zie HR 25 oktober 2002, NJ 2003/241). Belangrijke in de wet opgenomen uitzonderingen zijn (i) de horizontale natrekking (slot van artikel 5:20 lid 1 sub BW: ‘voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak’); (ii) de zogenaamde ‘doorknip’ van de verticale natrekking van netten (artikel 5:20 lid 3 BW); (iii) het recht van opstal (artikel 5:101 BW) en (iv) de uitzonderingen op grond van de Mijnbouwwet. Zie voor een uitgebreide behandeling van deze en andere uitzonderingen Vonck, in: GS Zakelijk rechten, art. 5:20 BW, aant. 1.1.6 e.v. (online, laatst bijgewerkt tot en met 1 juni 2017). Artikel 5:20 lid 1 BW heeft op grond van artikel 68a Overgangswet NBW onmiddellijke werking vanaf 1 januari 1992. Zie voor het overgangsrecht van artikel 5:20 lid 2 BW Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/90f en Vonk, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:20 BW, aant. A9 (online, laatst bijgewerkt tot en met 1 juni 2017).
Artikel 5:20 BW moet van artikel 3:3 BW worden onderscheiden. Artikel 3:3 BW bepaalt welke zaken onroerend zijn en artikel 5:20 BW bepaalt wat tot de eigendom van de grond behoort. Anders dan artikel 5:20 BW, kent artikel 3:3 BW geen uitzonderingen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om door middel van een opstalrecht de verticale natrekking van een gebouw of werk te doorbreken, maar het gebouw of werk blijft onroerend in de zin van artikel 3:3 BW.
Volgens de toelichting Meijers is artikel 5:20 BW niet overbodig naast artikel 3:4 jo. 5:3 BW, omdat het de vraag is of de in artikel 5:20 BW genoemde onderdelen bestanddeel zijn van de grond. Door invoering van artikel 5:20 BW is onderzoek daarnaar overbodig (Parl. Gesch. Boek 5, p. 120 (TM)). In de literatuur blijft echter discussie bestaan over het antwoord op die vraag, die op een ‘terminologische kwestie ziet’, maar verder ‘praktisch zonder belang is’ (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/81). Zie voor een overzicht van de standpunten van verschillende auteurs Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/81 en Vonck, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:20 BW, aant. 1.1.2 (online, laatst bijgewerkt tot en met 1 juni 2017).
C.2: Eigendom van de grond
C.2.1: Bovengrond
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub a BW behoort de bovengrond tot de eigendom van de grond. Zie Ploeger & Stolker, WPNR 1994/6151 over het antwoord op de vraag wie eigenaar wordt van aarde die op andermans grond wordt gestort.
C.2.2: Daaronder bevindende aardlagen
Op grond van artikel 5:2 lid 1 sub b BW behoren de onder de bovengrond bevindende aardlagen tot de eigendom van de grond. Op grond van artikel 3 Mijnbouwwet is de Staat echter eigenaar van de op meer dan 100 meter diepte in de aardlagen bevindende delfstoffen. De Mijnbouwwet regelt ook wat er met de eigendom gebeurt zodra de delfstoffen aan de oppervlakte komen. Als delfstoffen door een houder van een winningsvergunning worden gewonnen, gaat door het winnen daarvan de eigendom over op de vergunninghouder (artikel 3 lid 2 Mijnbouwwet). Zijn de delfstoffen eerder door menselijk handelen opgeslagen onder de grond, zoals gas of radioactief afval, dan zijn zij in de periode waarin zij onder de grond zijn opgeslagen in eigendom van de Staat, maar keert de eigendom na het terughalen weer terug naar de (rechtsopvolger van) de oorspronkelijke eigenaar (artikel 3 lid 3 Mijnbouwwet).
C.2.3: Grondwater
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub c BW behoort grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen tot de eigendom van de grond. Alleen grondwater dat aan de oppervlakte is gekomen behoort dus tot de eigendom van de grond. Water dat “kan circuleren naar aan anderen toebehorende percelen [kan] geen voorwerp van eigendom (...) zijn” (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/97), maar is een res nullius – een aan niemand toebehorende zaak – zolang niemand het zich heeft toegeëigend (Parl. Gesch. Boek 5, p. 120 (TM)).
C.2.4: Water dat zich op de grond bevindt
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub d BW behoort water dat zich op de grond bevindt en niet in open gemeenschap met water op eens anders erf staat tot de eigendom van de grond, zoals vijvers, zwembaden of kleine meertjes die geheel zijn omsloten door grond die aan één persoon toebehoort of aan een aantal personen gezamenlijk (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/96). Alleen water dat zich op de grond bevindt en niet in open verbinding met water op een ander erf staat behoort dus tot de eigendom van de grond. Water dat “kan circuleren naar aan anderen toebehorende percelen [kan] geen voorwerp van eigendom (...) zijn” (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/97), maar is een res nullius – een aan niemand toebehorende zaak – zolang niemand het zich heeft toegeëigend (Parl. Gesch. Boek 5, p. 120 (TM)).
C.2.5: Met de grond duurzaam verenigde gebouwen en werken
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e BW behoren duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken tot de eigendom van de grond, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Volgens de parlementaire geschiedenis vallen hier geen tenten, hutten of loodsen onder die gemakkelijk verplaatsbaar zijn of een directieketen die weliswaar in de grond is gefundeerd, maar na gebruik ergens anders door de bouwer wordt gebruikt, vandaar de toevoeging ‘duurzaam’ in artikel 5:20 lid 1 sub e BW (Parl. Gesch. Boek 5, p. 121 (TM)).
De maatstaf van de duurzame vereniging van artikel 5:20 lid 1 sub e BW is ook te vinden in artikel 3:3 BW. Dit begrip heeft dezelfde betekenis, zodat de jurisprudentie van de Hoge Raad die betrekking heeft op artikel 3:3 BW ook van belang is voor artikel 5:20 lid 1 sub e BW (Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/91. Zie uitgebreid over deze jurisprudentie Heyman en Bartels 2012/36 e.v. en Van der Plank (2016), p. 21 e.v.).
De maatstaf van de duurzame vereniging houdt blijkens de jurisprudentie van de Hoge Raad in dat eerst moet worden vastgesteld of het gebouw of werk ‘verenigd’ is met de grond (HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:NK9136, BNB 2010/80, m.nt. J.C. van Straaten (Woonark) en HR 24 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3644, BNB 2011/83, m.nt. J.C. van Straaten (Havenkranen). Als het gebouw of werk daadwerkelijk met de grond verenigd is, moet worden vastgesteld of die vereniging ‘duurzaam’ is. Of een vereniging duurzaam is hangt af van de invulling van het zogenaamde ‘bestemmingscriterium’: is het gebouw of werk naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven? Niet van belang is dat technisch gezien de mogelijkheid bestaat om het gebouw of werk te verplaatsen. Gekeken moet worden naar de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is en ook dient de bestemming van het gebouw of werk om duurzaam ter plaatse te blijven naar buiten toe kenbaar te zijn. De verkeeropvatting kan niet worden gehanteerd als zelfstandige maatstaf, maar wel voor invulling van de eerder genoemde criteria (HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97 (Portacabin).
In de literatuur bestaat discussie over het antwoord op de vraag of het bestemmingscriterium ook kan worden toegepast op gebouwen en werken die indirect met de grond zijn verenigd, dat wil zeggen door middel van een vereniging met een ander gebouw of werk. Zie voor een overzicht van de verschillende standpunten Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/84 en Vonck, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:20 BW, aant. 1.1.4 (online, laatst bijgewerkt tot en met 1 juni 2017).
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e, slot BW wordt de verticale natrekking doorbroken door de horizontale natrekking. Te denken valt aan uitstekende kelders of balkons, die eigendom van de gebouweigenaar blijven ook al steken zij uit boven of onder de grond van een ander dan de gebouweigenaar (artikel 3:4 jo. 5:3 BW).
Wordt op de grond van een ander een duurzaam met die grond verenigd gebouw of werk neergezet met materiaal dat niet toebehoort aan de eigenaar van de grond, dan verliest degene aan wie het materiaal toebehoort zijn eigendom. De grondeigenaar wordt aldus verrijkt. Artikel 5:20 BW regelt niet de consequenties van het bouwen op de grond van een ander. Zie Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/92 waar drie gevallen worden onderscheiden voor beantwoording van de vraag of op de grondeigenaar een vergoedingsplicht rust.
C.2.6: Met de grond verenigde beplantingen
Op grond van artikel 5:20 lid 1 sub f BW behoren met de grond verenigde beplantingen tot de eigendom van de grond. Deze vereniging hoeft niet duurzaam te zijn. Volgens de toelichting Meijers vallen hier geen aardappels of andere knol- en bolgewassen onder die ter bewaring zijn ingekuild, tenzij zij wortel schieten. In dat geval zijn het met de grond verenigde beplantingen en is de eigenaar van de grond eigenaar van de gewassen (Parl. Gesch. Boek 5, p. 121 (TM)). Op grond van artikel 3:9 lid 4 BW behoren ook vruchten van met de grond verenigde beplantingen tot de eigendom van de grond, zolang deze nog niet van de hoofdzaak gescheiden zijn.
C.3: Eigendom van netten van kabels en ledingen
Artikel 5:20 lid 2 BW vormt een uitzondering op de hoofdregel van de verticale natrekking van artikel 5:20 lid 1 BW. Voor netten, bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie, geldt dat de eigendom daarvan niet toebehoort aan de grondeigenaar maar aan de bevoegde aanlegger van het net of diens rechtsopvolger. De eigendom van de netten wordt volledig losgemaakt van de eigendom van de grond. Om die reden wordt deze uitzondering ook wel de ‘doorknip’ van de verticale natrekking genoemd.
Tijdens de parlementaire behandeling van artikel 5:20 BW vroegen enkele leden van de commissie zich al af of het niet nuttig voor de praktijk zou zijn om een regeling op te nemen over de eigendom van gas-, waterleiding- en rioleringsbuizen alsmede elektriciteitskabels (Parl. Gesch. Boek 5, p. 122 (VV II). Volgens de memorie van toelichting voldeed echter de mogelijkheid een recht van opstal te vestigen met betrekking tot buizen en kabels die in de grond worden gelegd (Parl. Gesch. Boek 5, p. 123 (MvA II)). Naar aanleiding van twee uitspraken van de Hoge Raad (HR 6 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD3578, «JOR» 2003/222, m.nt. S.C.J.J. Kortmann, BNB 2003/271, m.nt. J.W. Zwemmer en HR 6 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD3591, BNB 2003/272, m.nt. J.W. Zwemmer) is artikel 5:20 lid 2 BW toegevoegd (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/90). De Hoge Raad oordeelde in deze uitspraken dat een kabelnet een onroerende zaak is in de zin van artikel 3:3 BW, omdat het net moet worden aangemerkt als een werk dat duurzaam met de grond is verenigd. Artikel 5.6 Telecommunicatiewetbepaalde dat de eigendom van deze netten bij de aanlegger van het kabelnet lag. Voor andersoortige netten betekenden deze arresten echter dat zij op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e BW toebehoorden aan de grondeigenaar. Artikel 5:20 lid 2 BW voorziet alsnog in een generieke bepaling over de eigendom van netten (Kamerstukken II
2005/06, 29834, nr. 9). Zie uitgebreid over artikel 5:20 lid 2 BW Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/90 e.v. en Vonck, in: GS Zakelijk rechten, art. 5:20 BW, aant. 8.1 e.v. (online, laatst bijgewerkt tot en met 1 juni 2017).
D: Jurisprudentie uitgebreid
HR 20 mei 2011,
NJ 2011/241,
ECLI:NL:HR:2011:BP9997;
een boom waarvan de stam op de erfgrens staat, is een duurzaam met de grond verenigde beplanting. Deze behoort toe aan de gezamenlijke eigenaren van de grond. Dit geldt ook indien de stam van een boom over een erfgrens heen is gegroeid.
HR 24 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3644,
BNB 2011/83, m.nt. J.C. van Straaten (
Havenkranen);
havenkranen zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en zijn derhalve aan te merken als onroerende zaken.
HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:NK9136,
BNB 2010/80, m.nt. J.C. van Straaten (
Woonark);
een schip is in het algemeen een roerende zak. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand meebeweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd.
HR 6 juni 2003,
ECLI:NL:HR:2003:AD3578,
«JOR»
2003/222, m.nt. S.C.J.J. Kortmann,
BNB 2003/271, m.nt. J.W. Zwemmer en HR 6 juni 2003,
ECLI:NL:HR:2003:AD3591,
BNB 2003/272, m.nt. J.W. Zwemmer (
Kabelnetarresten);
een kabelnet moet als onroerende zaak worden aangemerkt, omdat het net een werk is dat duurzaam met de grond is verenigd.
HR 31 oktokber 1997, NJ 1998/97;
of een portacabin duurzaam met de grond is verenigd hangt af van de invulling van het zogenaamde ‘bestemmingscriterium’: is het gebouw of werk naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven? Niet van belang is dat technisch gezien de mogelijkheid bestaat om het gebouw of werk te verplaatsen. Gekeken moet worden naar de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is en ook dient de bestemming van het gebouw of werk om duurzaam ter plaatse te blijven naar buiten toe kenbaar te zijn. De verkeeropvatting kan niet worden gehanteerd als zelfstandige maatstaf, maar wel voor invulling van de eerder genoemde criteria.
E: Jurisprudentie nieuw
Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 5 artikel 20.
F: Literatuurverwijzing
- Baegen, S., S.E. Bartels en D. Meijeren, ‘What's in a mantelbuis’, NTBR 2015/25, afl. 6.
- Bartels. S.E. en A.I.M. van Mierlo, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 3. Vermogensrecht algemeen. Deel IV. Algemeen goederenrecht, Deventer: Kluwer 2013.
- Bartels, S.E. en A.A. van Velten, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 5. Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Wolters Kluwer 2017.
- Fikkers, H.A.G., Natrekking, vermenging en zaaksvorming, Nijmegen: Ars Aequi Libri 1999.
- Heyman, H.W., ‘Wanneer is een gebouw of werk ‘duurzaam met de grond verenigd’?’, in: Bartels, S.E. en J.M. Milo (red.), Open normen in het goederenrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2000, p. 91-122.
- Heyman, H.W. en S.E. Bartels, Vastgoedtransacties. Koop. Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2012.
- Janssen, B.A.M., Wie heeft de leiding. De eigendom van kabel-en leidingnetten (diss. Utrecht), Deventer: Kluwer 2010.
- Jansen, J.F.M., ‘De uitleg die wordt gegeven aan de art. 3:3 lid 1 en 5:20 sub e BW, ontregelt de zaak’, WPNR 2006/6691, p. 855-867.
- Plank, P.J. van der, Natrekking door onroerende zaken (diss. Nijmegen), Deventer: Wolters Kluwer 2016.
- Ploeger, H.D. en C.J.J.M. Stolker, ‘Van grond en aarde’, WPNR 1994/6151, p. 641-643.
- Reehuis, W.M.H. en A.H.T. Heisterkamp, Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 3. Goederenrecht, Deventer: Kluwer 2012.
- Snijders, H.J. en E.B. Rank-Berenschot, Studiereeks Burgerlijk Recht. Deel 2. Goederenrecht, Deventer: Kluwer 2012.
- Tweehuysen, V., ‘Tiny houses. Does size matter?’, WPNR 2017/7157, p. 513-520.
- Velten, A.A. van, ‘Art. 5:20 BW tweede lid 2, ofwel de doorknip van de verticale natrekking, is een feit’, WPNR 2007/6703, p. 235-236.
- Velten, A.A. van, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (Ars Notariatus, nr. 120), Deventer: Wolters Kluwer 2015.
- Verstijlen, F.M.J., ‘De eigendom van delfstoffen en in de ondergrond opgeslagen stoffen’, in: Verstijlen, F.M.J. e.a., Energie en eigendom (preadvies Vereniging voor Energierecht), Antwerpen: Intersentia 2011.
- Vonck, F.J., ‘Eigendom van onbevoegd of in eigen grond aangelegde netten’, WPNR 2015/7071, p. 654-661.
- Vonck, F.J., ‘Commentaar op artikel 20 Boek 5 BW’, in: Velten, A.A. van en F.J. Vonck (red.), Groene Serie Zakelijk rechten, Deventer: Wolters Kluwer 2015.
- Wolfert, E.C.M., ‘Bestanddeel of zaak?’, WPNR 2003/6523, p. 191-197.
- Zeben, C.J. van, J.W. du Pon en M.M. Olthof, Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken systematisch gerangschikt en van noten voorzien. Boek 5. Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer 1981.