Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 5 art. 50 en 51 (Vermogensrecht)

A: Inleiding

Wat opzet en bewoording betreft, heeft artikel 5:50 BW veel gemeen met artikel 5:42 BW.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 50, Artikel 51.

C: Kernproblematiek

Het oogmerk van artikel 5:50 BW is de bescherming van de privacy van buren, in die zin dat wordt voorkomen, dat de een de ander in het geniep begluurt. Artikel 5:51 BW vormt een nadere uitwerking, in die zin dat wel wordt toegestaan dat lichtopeningen worden gemaakt, waardoor men niet naar buiten kan kijken.

D: Jurisprudentie uitgebreid

in een nieuwbouwproject hadden twee buren overleg gepleegd omtrent de beide bouwplannen. Na afbouw vordert eiser dat gedaagde op diens dakterras een zodanige afscheiding aanbrengt, dat hij geen zicht meer zal hebben op de woning van eiser. Eiser had tegen het door gedaagde ontworpen en met hem besproken dakterras geen bezwaar gemaakt. Op grond daarvan werd aangenomen dat hij de in artikel 5:50 lid 1 BW vereiste ‘toestemming’ aan gedaagde had verleend. De rechtbank oordeelde dat geen sprake is van een balkon of soortgelijk werk in de zin van artikel 5:50 lid 1 BW. Het hof liet dat in het midden.

dit arrest is door C.J.H. Brunner in NJ van een voetnoot voorzien en besproken door G.E. van Maanen (NTRB 2006, p. 74 e.v.) en door W.M. Kleyn in zijn artikel ‘Het burenrecht en de (on)toelaatbaarheid van hinder; rechtvaardigt een bouwvergunning het creëren van een hindersituatie?’, JBN 2005, nr. 20). De onderlinge informatie van buren laat in het algemeen veel te wensen over. VROM heeft daarover een duidelijk standpunt: ‘Het is zaak je buren te informeren i.v.m. het burenrecht! (…) Mochten zij problemen hebben met uw plan, dan zoekt u samen naar een oplossing. Dit voorkomt problemen achteraf. U bent overigens zelf verantwoordelijk voor het informeren en overleg met uw buren. De gemeente controleert dat niet.’ In dit geval had Ludlage (hierna: L) zijn buur Van Paradijs (hiena: Van P) erg laat en onvolledig geïnformeerd over zijn plannen. Van P had onmiddellijk tegen de uitvoering van die plannen geprotesteerd, omdat hem dat op verlies van licht en uitzicht zou komen te staan. L negeerde het protest, sloopte de scheidsmuur tussen beide erven en voerde zijn bouwplannen uit. Bij de aanvraag voor de benodigde bouwvergunning had L bovendien aan de gemeente Heemstede een onjuiste en onvolledige situatietekening overgelegd. Tengevolge daarvan was aan L de vergunning voor een aanbouw verleend zonder dat de belangen van L en zijn buur op behoorlijke wijze tegen elkaar waren afgewogen. Dit arrest en het standpunt van VROM dient de gemeente Heemstede zich aan te rekenen. Die gemeente had kennelijk de opgegeven situatie niet gecontroleerd en daardoor niet gemerkt, dat L haar bij de aanvraag voor de bouwvergunning valse gegevens had verstrekt. L kreeg dan ook in alle opzichten en van alle instanties de kous op de kop. Evenmin als in genoemd arrest HR 13 juni 2003, NJ 2003, 507, ECLI:NL:PHR:2003:AF5547 (Kluitenberg/Klein) behoefde een in een later stadium door L aangeboden tegemoetkoming door Van P te worden aanvaard.

aan Kluitenberg is op diens verzoek door de gemeente Rheden een vergunning verleend om zijn woning te veranderen, te vergroten en te voorzien van een plat dak, waardoor zijn balkon moet worden aangepast. Dat Kluitenberg tengevolge hiervan meer uitzicht verkrijgt op de tuin en woning van Klein, beschouwt Klein als een onaanvaardbare aantasting op zijn privacy. Klein beroept zich daarbij op artikel 5:50 BW en vordert dat Kluitenberg wordt verboden zijn balkon te vergroten en dichter bij de erfgrens te brengen. Kluitenberg stelt dat artikel 5:50 BW niet van toepassing is omdat het platte dak boven de uitbouw niet als ‘balkon of soortgelijk werk’ kan worden beschouwd.De President van Rechtbank Arnhem deelt (op 9 maart 2001, KG 2001/268) dit standpunt, zulks gelet op de definitie van ‘balkon’ in Van Dale en de door gedaagde aangegeven (beperkte) bedoeling van de uitbouw. Tevens ontzegt de President Kleins vorderingen op basis van misbruik van recht. In hoger beroep acht het Hof de strekking van artikel 5:50 lid 1 BW (de mogelijkheid van uitzicht op het naburige erf te beperken) van doorslaggevend belang. Het gaat niet om de bedoeling of het concrete gebruik dat van het uitzicht wordt gemaakt, noch om de concrete hinder, die de buur daarvan ondervindt. Evenmin doet (sedert de invoering van artikel 5:50 lid 3 BW) ter zake dat het uitzicht ‘slechts schuin aanwezig is’. Van belang is slechts dat de aanbouw kan worden gebruikt als balkon/dakterras.Anders dan Kluitenberg meent, behoeft Klein geen genoegen te nemen met het aanbod van Kluitenberg om, nabij de erfscheiding, een scherm op het platte dak te plaatsen. Dat zou Kleins zicht op de lucht en de toetreding van zon- en daglicht nog verder beperken.Voorts constateert het Hof dat door verjaring een erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan (ten behoeve van het erf van Klein) tot de diepte van het tevoren bestaande balkon en dat niet is gebleken dat de President van de Rechtbank de uitoefening door Klein van zijn bevoegdheid heeft getoetst aan het in artikel 3:13 lid 2 BW neergelegde evenredigheidscriterium. Advocaat-generaal Langemeijer stelt in 2.2 van zijn conclusie dat de strekking van de bepaling is ‘de bescherming van de privacy, in die zin dat, tot een zekere fysieke afstand, wordt voorkomen dat de buurman, voor hem onopgemerkt, wordt begluurd’. De Hoge Raad verwerpt in cassatie het beroep van Kluitenberg tegen het arrest van het Hof. Een plat dak op een uitbouw kan derhalve een 'soortgelijk werk' in de zin van lid 1 van artikel 5:50 BW zijn. In deze arresten van Hof en Hoge Raad en in de Conclusie van A-G mr. Langemeijer komen geschiedenis en strekking van artikel 5:50 lid 1 BW uitgebreid en degelijk aan de orde.

‘In hoeverre de vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die overeenkomstig een hem verleende vergunning handelt, doch daarbij schade of hinder toebrengt aan derden, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de omstandigheden van het geval.’

in verband met artikel 5:37 BW werd reeds vermeld het standaardarrest Krul/Joosten, welk arrest het begin was van de vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat het hebben van een (bouw)vergunning niet verhindert dat de uitvoering van het door de gemeente geaccordeerde plan onrechtmatige hinder (of andere strijd met het burenrecht) ten opzichte van een of meer buren oplevert. Is van dergelijke onrechtmatigheid sprake, dan mag het (bouw)plan niet worden uitgevoerd. De volgende rechtspraak bouwt daarop voort.

wanneer een (bouwvergunning) wordt aangevraagd, behoort de gemeente te controleren: (1) of de door de aanvrager aangedragen gegevens juist en volledig zijn; en (2) of door de uitvoering van het bouwplan, waarvoor de aangevraagde vergunning is bedoeld, het burenrecht (bij voorbeeld artikel 5:50 BW) niet wordt overtreden. Zijn de door de aanvrager aangedragen gegevens niet juist of niet volledig of blijkt dat door de uitvoering van het bouwplan het burenrecht met voeten wordt getreden, dan mag daar niet aan voorbij worden gegaan en dient de vergunning te worden geweigerd. Deze uitspraak van de Raad van State, met betrekking op een weigering van de vrijstelling ex artikel 19, derde lid, WRO en een door de gemeente Breda verleende bouwvergunning, alsmede de voetnoot van C.J.H. Brunner in NJ, de bespreking van G.E. van Maanen, NTRB 2006, p. 74 e.v. en het artikel van W.M. Kleyn: ‘Het burenrecht en de (on)toelaatbaarheid van hinder; rechtvaardigt een bouw-vergunning het creëren van een hindersituatie?’, JBN (Juridische Berichten voor het Notariaat) 2005, nr. 20, zijn zeer lezenswaardig.Uit de jurisprudentie blijkt dat ook door vele andere gemeenten (bouw)vergunningen zijn verleend zonder daarbij het belang van de buren te betrekken, laat staan dat belang mee te wegen. Bedoelde gemeentelijke controle vereist een eigen onderzoek van de gemeente. Dat eigen onderzoek is echter vrij eenvoudig, wanneer de gemeente, alvorens de vergunning ter visie te leggen en zulks te publiceren in een huis-aan-huis-blaadje, eigener beweging contact opneemt met daarvoor in aanmerking komende buren van de aanvrager en hun voorstelt de situatie (samen met hen en vanuit hun perceel) te bekijken. Zodoende kan de gemeente door die buren tijdig worden gewezen op de voor hen onaanvaardbare consequentie van het verlenen van de vergunning. Helaas is die persoonlijke benadering van omwonenden in onbruik geraakt en kijkt de bouwinspecteur hoogstens op zijn computerscherm of de kadastrale grenzen overeenkomen met de aanvraag. Op dat scherm kan hij evenwel niet zien dat buren van de aanvrager, ten gevolge van verjaring, eigenaar zijn geworden van stroken grond, die deel uitmaken van kadastrale percelen, welke op naam staan van de aanvrager. Die verjaring zou de bouwinspecteur niet zijn ontgaan indien hij ter plekke was gaan kijken en/of de buren had benaderd. De gemeente krijgt zodoende onmiddellijk inzicht in de keerzijde van de vergunning. Het bouwplan kan dan in die fase nog worden aangepast en procedures (die vaak voor alle betrokken buren grote en blijvende schade, zoals onherstelbaar verziekte onderlinge verhoudingen, teweeg zullen brengen) kunnen op dat moment nog worden voorkomen.

het plaatsen van ondoorzichtige folie volstaat. Het feit dat ondoorzichtig folie, met enige moeite, zou kunnen worden verwijderd doet niet terzake. Voor het plaatsen van ondoorzichtig glas bestaat geen wettelijke basis.

het hof is met (geïntimeerden c.s.) voorshands van oordeel dat een rij coniferen niet aangemerkt kan worden als een gebouw of een werk. Het hof vindt hiervoor steun in onder meer artikel 5:20 BW, waarin een onderscheid wordt aangebracht tussen enerzijds gebouwen en werken en anderzijds beplanting, waarbij het voor de hand ligt een rij coniferen te beschouwen als beplanting. Afgezien hiervan leidt ook een taalkundige uitleg van de begrippen gebouw en werk niet tot de conclusie dat daaronder een rij coniferen kan worden verstaan. Het beroep van (eiser) op artikel 5:50 lid 4 BW gaat reeds hierom niet op. Naar het voorlopig oordeel van het hof kan (geïntimeerden c.s.) dan ook niet op grond van artikel 5:50 lid 4 BW gedwongen worden de coniferen op minimaal twee meter afstand van de ramen te houden.

uit het slot van artikel 5:50 lid 1 BW blijkt dat deze bepaling ertoe strekt de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken, met dien verstande dat het verbod slechts betrekking heeft (voor zover hier relevant) op balkons of soortgelijke werken binnen twee meter van de erfgrens. Naar het voorlopig oordeel van het hof is de onderhavige bloemenbak niet bestemd of geschikt om door mensen te worden betreden en kan om die reden redelijkerwijs niet worden aangemerkt als onderdeel van het ter laatste aanwezige balkon dan wel als een ‘soortelijk werk’ in de zin van artikel 5:50 lid 1 BW, dit gelet op het volgende. Blijkens de overgelegde foto’s gaat het om een (nagenoeg) vierkante bak. Volgens geïntimeerden is het formaat 1,8 bij 1,8 meter. Weliswaar wordt deze maat pas genoemd in de memorie van antwoord van geïntimeerden, maar tussen partijen is in confesso dat de bak is gesitueerd in een ruimte die is ontstaan door het verwijderen van twee meter balkon, zoals overeengekomen ter comparitie op 9 december 2011. Aangenomen mag dan ook worden dat het door geïntimeerden opgegeven formaat van de bloemenbak (ongeveer) juist is. Dit betekent dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat regelmatige betreding van de bak, bijvoorbeeld voor het onderhoud van de bloemen en planten, niet nodig is en ook niet voor de hand ligt. Weliswaar zal mogelijkerwijs betreding van de bak nodig zijn voor de inrichting met bloemen en planten maar naar het oordeel van het hof betekent dit nog niet dat de bloemenbak strijdig is met de ratio van artikel 5:50 lid 1 BW.

verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 BW werkt van rechtswege en kan ambtshalve door de rechter worden toegepast. In deze uitspraak was dat niet aan de orde, omdat het platte dak nog geen 10 jaar in gebruik was. Het platte dak gaf weliswaar uitzicht op het buurerf, doch die enkele omstandigheid was niet toereikend om het platte dak aan te merken als een ‘soortgelijk werk’, bedoeld in artikel 5:50 BW. Daarvoor is vereist dat het gaat om een dak dat blijkens zijn constructie kennelijk bestemd is om als dakterras te worden gebruikt. Het Hof verwijst naar het hierboven genoemde arrest van HR 13 juni 2003, NJ 2003, 507, ECLI:NL:HR:2003:AF5547 (Kluitenberg/Klein).

aan de zijkant van een pand bevindt zich een roldeur. De zijgevel van het pand, waarin de roldeur zich bevindt, grenst onmiddellijk aan het perceel van eiser. De roldeur heeft een aantal uitzichtgevende vensters, hetgeen in strijd is met art. 5:50 lid 1 BW. Los hiervan — dus ook als de vensters ondoorzichtig zouden worden gemaakt — is de aanwezigheid van de roldeur in strijd met artikel 5:51 BW, als de deur niet vaststaand, dat wil zeggen blijvend niet meer te openen is (zie HR 20 januari 1984, NJ 1985, 399). Uit de vervolguitspraak van 12 augustus 2015 blijkt dat met het aanbrengen van een slot aan de roldeur niet voldaan is aan het bepaalde van art. 5:51 BW (blijvend vastzetten). Art. 5:51 BW beoogt de nabuur te beschermen tegen inbreuk op diens visuele privacy, alsmede tegen de mogelijkheid van fysieke inbreuk doordat de deur weer op ieder moment te openen zou zijn. Wat betreft de ramen in de roldeur geldt dat of de ramen ondoorzichtig zullen blijven niet ligt in de aard van het gebruikte materiaal (ondoorzichtige folie), maar in het feit dat art. 5:51 BW hiertoe verplicht en blijft verplichten. In dat licht bezien wordt geoordeeld dat de door gedaagden getroffen maatregelen afdoende zijn.

een dakterras bevindt zich binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf. Nu art. 5:50 BW evenwel de strekking heeft de privacy te beschermen, terwijl die privacy niet wordt aangetast door zicht op een plat dak, is sprake van een situatie die gelijk is te stellen aan de in art. 5:50 lid 2 BW opgenomen uitzondering dat het uitzicht niet verder reikt dan tot een zich binnen twee meter van het werk bevindende muur. Dit betekent dat de aanwezigheid van het dakterras onder de gegeven omstandigheden niet strijdig is met art. 5:50 BW.

volgens de rechtbank moet het bij uitzicht gaan om de zichtlijn die loodrecht op de terrasafscheiding staat. Voor zover is gesteld dat vanaf het dakterras in de woning kan worden gekeken, is dit niet relevant voor de beoordeling, omdat zijdelings uitzicht niet onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW valt. Onder ‘erf’ wordt verstaan een grondstuk inclusief eventuele op dat grondstuk staande opstallen. Het platte dak van (eiser) valt derhalve onder het begrip erf. De ratio van artikel 5:50 BW is om de privacy te beschermen. De privacy wordt evenwel niet geschonden door zicht op een plat dak. (eiser) kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van het dakterras binnen twee meter van de erfgrens dat geen rechtstreeks uitzicht geeft op de tuin, voor zover zijn eigen uitbouw in de loodrechte zichtlijn staat.

de vordering ten aanzien van het dakterras kan niet slagen voor zover (eiser) heeft gesteld dat vanaf het dakterras in zijn woning gekeken kan worden, nu zijdelings uitzicht niet onder de reikwijdte van artikel 5:50 BW valt. Voor het gedeelte van het dakterras dat wel onder de werking van artikel 5:50 BW valt, zal het verweer dat voor het dakterras door de gemeente een bouwvergunning is verleend, de strijdige situatie niet opheffen.

de kernvraag in deze is of de aanwezigheid van een deur in een muur op de erfgrens zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf is toegestaan. Die vraag dient ontkennend te worden beantwoord. Uit het bepaalde in artikel 5:50 BW gelezen in combinatie met het arrest van de Hoge Raad van 20 januari 1984 (NJ 1985, 399), dat weliswaar onder het oude recht (het oude BW) is gewezen maar zijn geldigheid onder het nieuwe recht heeft behouden, is het verboden in een muur van een gebouw, die in feite de erfafscheiding vormt, zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf, een deur aan te brengen die toegang verleent tot het naburige erf. Dat de dubbele deur volledig blind is en geen uitzicht geeft op het naburige erf doet daar niet aan af, reeds daarom niet omdat een deur niet vaststaat en naar zijn aard bedoeld is om te kunnen worden geopend. Dit betekent in beginsel dat de onderhavige dubbele deur door gedaagde verwijderd moet worden.

beide partijen beklagen zich over de aantasting van hun visuele privacy door ramen, deuren en dakterras. De rechtbank erkent die aantasting, doch constateert dat aan weerszijden sprake is van verkrijgende verjaring van erfdienstbaarheden, nu die toestand al meer dan twintig jaar bestaat. De rechtbank overweegt dat zij ook tot afwijzing zou zijn gekomen, wanneer er geen sprake zou zijn geweest van verkrijgende verjaring. In de binnenstad hebben de buren ‘binnen de grenzen van het betamelijke het een en ander van elkaars nabijheid te verdragen’.

met referte aan de hiervoor genoemde uitspraak van de Raad van State, oordeelt de rechtbank over de klacht van enige appartementseigenaars dat zij tengevolge van een aanbouw aan het appartementencomplex een aanzienlijke hoeveelheid daglicht moeten inleveren, zulks met behulp van een technisch bureau dat de feitelijke situatie vergelijkt met de TNO-norm.De rechter stelt (sub 3.5) aan de orde dat het bestuursorgaan, anders dan bij een zogenaamde gebonden bouwvergunning, voordat het vrijstelling verleent, alle relevante belangen in kaart dient te brengen, ‘de civielrechtelijke belangen daaronder begrepen’ (vergelijk bij voorbeeld Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 3 maart 2004, BR 2004, 417). Deze belangen dienen vervolgens door het bestuursorgaan te worden gewogen'. De rechter stelt voorts (sub 3.6.2) vast dat een vluchttrap geen balkon of soortgelijk werk is als bedoeld in artikel 5:50 BW.

de van doorzichtig glas voorziene nieuwe ramen in het dak van het verbouwde pakhuis van gedaagde, bieden uitzicht op het perceel van eisers. De muur van het pakhuis grenst direct aan het perceel van eisers, die geen toestemming voor het aanbrengen van de ramen hebben gegeven. Die aanbreng is dan ook onrechtmatig.

A wenst een uitbouw te realiseren op zijn garage en verkrijgt daarvoor een bouwvergunning. De rechter verbiedt A echter de uitbouw tot stand te brengen, omdat realisatie van het plan aan B onrechtmatige hinder zou toebrengen.

gedaagde verbouwt zijn zolder tot appartement voor bewoning. De bouwvergunning verplicht hem tot aanbrengen van doorzichtig vensterglas en een balkon. Daartegen maakt eiser terecht bezwaar. Belangenafweging leidt tot afwijzing van de vordering tot verwijdering. De bodemrechter zal de rechtsverhouding definitief moeten vaststellen.

de inpandige open ruimte (loggia) die gedaagde heeft gecreëerd, is een ‘soortgelijk werk’ als bedoeld in artikel 5:50 BW en schaadt het daarin beschermde belang. Als regel dient gedaagde daarom de toegang tot de loggia afgesloten te houden.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 5 artikel 50; artikel 51.

F: Literatuurverwijzing

• Kleyn, W.M., ‘Het burenrecht en de (on)toelaatbaarheid van hinder; rechtvaardigt een bouwvergunning het creëren van een hindersituatie?’, JBN 2005, nr. 20.