Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 208 (Huurrecht)

A: Inleiding

Artikel 7:208 BW regelt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor door een gebrek veroorzaakte schade. Het gaat hierbij om zogenoemde aanvullende schadevergoeding of gevolgschade veroorzaakt door het gebrek zelf. Niet iedere schade die ontstaat ten gevolge van een gebrek moet door de verhuurder worden vergoed. De verhuurder is alleen aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrek dat hem kan worden toegerekend. Er moet sprake zijn van verwijtbaarheid. Het recht van de huurder op schadevergoeding op grond van dit artikel laat de rechten en vorderingen uit anderen hoofde (opschorting, ontbinding, schadevergoeding op grond van Boek 6 BW) onverlet en geldt onverminderd het recht van de huurder op herstel van het gebrek (art. 7:206 BW) of huurvermindering (art. 7:207 BW).

Het artikel ziet op de verplichting tot schadevergoeding voor 1) schade als gevolg van een gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de overeenkomst en aan de verhuurder is toe te rekenen en 2) schade als gevolg van een gebrek dat bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en dat de verhuurder toen kende of had behoren te kennen; 3) schade waarvan de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had. In de twee laatstgenoemde gevallen is de toerekenbaarheid een gegeven.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 208.

C: Kernproblematiek

D: Jurisprudentie uitgebreid

bij inbraak kwam asbest vrij. Het hof oordeelde dat de enkele aanwezigheid van het asbest op zich geen gebrek opleverde. Het vrijkomen van het asbest na de inbraak leverde volgens het Hof wel een tekortkoming en een gebrek op, doch het hof meende dat die niet aan verhuurster kon worden toegerekend nu dit niet te wijten was aan haar schuld of volgens de wet de huurovereenkomst of verkeersopvattingen voor haar rekening diende te komen. De door de huurder gevorderde huurprijsvermindering en gevolgschade werd afgewezen nu deze aansprakelijkheid in de huurovereenkomst was uitgesloten. De Hoge Raad vernietigde dit arrest en overwoog dat gelet op de vaststelling van het hof over de schadelijkheid en het potentiële gevaar van niet-hechtgebonden asbest aanwezigheid daarvan een onaanvaardbaar risico is en zonder nadere motivering niet begrijpelijk is op grond waarvan het hof tot het oordeel is gekomen dat in casu de aanwezigheid van dit asbest in het plafond geen gebrek is. De beslissing van het hof omtrent exoneratie bij huurprijsvermindering en schadevergoeding konden om die reden ook geen stand houden. De zaak werd verwezen, maar zal geen vervolg meer krijgen omdat deze tussen partijen werd geschikt.

geschil over huurachterstand na opschorting van huurverplichting door de huurder in verband met waterschade als gevolg van gebreken door gehuurde. Volgens verhuurder is sprake van overmacht. A-G Huydecoper gaat in op verdeling bewijslast. Artikel 81 Wet RO.

huurder klaagt over gebrekkig schilderwerk. HR oordeelt dat in beginsel de schuldenaar moet bewijzen dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Huurder behoeft niet te bewijzen dat de staat van de tuin en het buitenschilderwerk een aantal potentiële huurders heeft afgeschrikt.

afwijzing van vorderingen huurachterstand en ontruiming omdat niet is uitgesloten dat huurder zich kan beroepen op opschorting in verband met schade als gevolg van brand. Verhuurder heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij voor deze schade in beginsel aansprakelijk is.

aansprakelijkheid verhuurder voor gevolgschade in verband met aanwezigheid van asbest in lijmresten: aansprakelijkheid voor huidige en toekomstige schade, waaronder gezondheidsschade, aansprakelijkheid voor materiële en immateriële schade.

huurders vordering tot vergoeding van schade werd in hoger beroep afgewezen. Huurder slaagde er niet in bewijs te leveren dat zij de gebreken tijdig aan de verhuurder had gemeld.

voor een beschrijving van deze arresten, zie onder Jurisprudentie uitgebreid bij Sdu Commentaar Huurrecht, artikel 7:209 BW.

het hof stelt voorop dat volgens de parlementaire geschiedenis van artikel 6:106 BW ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in de persoon in de zin van dat artikel kunnen opleveren. Ernstige nachtelijke overlast van ratten zoals in dit geval aan de orde, kan naar het oordeel van het hof een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer en daarmee een aantasting in de persoon opleveren. Het hof vindt voor dit oordeel onder meer steun in de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van 16 november 2004, NJ 2005, 344, waarin onder meer is overwogen dat stankoverlast een inbreuk op het in artikel 8 EVRM gewaarborgde recht van eenieder op respect voor zijn privéleven kan opleveren. Het hof verwijst voorts naar het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, ECLI:NL:PHR:2011:BP1410, en meer in het bijzonder naar de conclusie van A-G Wissink, waarin hij opmerkt dat gederfd of verminderd woongenot in abstracto, kan worden gekwalificeerd als vermogensschade of als immateriële schade. In zijn naschrift gaat De Waal in op de in dit arrest onbeantwoord gebleven vraag of sprake kan zijn zowel een vermindering van de huurprijs evenredig aan de verminderde materiële prestatie van de verhuurder als van een vergoeding van de immateriële schade. Hij beantwoordt deze vraag bevestigend.

de gebrekenregeling van boek 7 BW biedt de huurder jegens verhuurder verschillende regelingen, waaronder de regeling van het recht op schadevergoeding. Dit is geen gesloten stelsel. De regelingen laten alle eventuele andere rechten van huurder in verband met gebreken van de verhuurde zaak onverlet, zoals het recht op een aansprakelijkstelling op grond van artikel 6:174 BW. Dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat doet aan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW en/of 6:174 BW niet af. Er is aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, mits de gedraging ook onafhankelijk van het schenden van de verbintenis onrechtmatig is. Voor toepasselijkheid van artikel 6:174 hoeft huurster niet aan te tonen hoe en wanneer het gebrek is ontstaan.

in een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte is tot tweemaal toe de eis waaraan het draagvermogen van de vloer van het gehuurde diende te voldoen (500 kg/m²) opgenomen. Tegelijkertijd is een beding opgenomen dat alles wat afwijkt ten opzichte van een gelijksoortige onroerende zaak, welke zich in goed onderhouden staat bevindt, geen gebrek is. In de Algemene Bepalingen is voorts aan huurder een onderzoeksplicht opgelegd om te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor het gewenste gebruik en is sprake van een uitsluiting van het begrip ‘gebrek’ voor datgene wat huurder had moeten ontdekken, en is aansprakelijkheid van verhuurder voor schade als gevolge van gebreken die hij niet kende of behoorde te kennen en voor bedrijfsschade uitgesloten. De gegarandeerde vloerbelasting blijkt achteraf veel lager te worden geclassificeerd. Huurder vordert de kosten voor vervanging van de vloer en gevolgschade waaronder gemiste franchise fee en gemiste marge over omzet. Verhuurder beroept zich op de definitie van gebrek en de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst. Het hof neemt het subjectieve door partijen gedefinieerde begrip gebrek tot uitgangspunt, maar overweegt vervolgens dat waar partijen uitdrukkelijk bepalingen hebben opgenomen over het draagvermogen van de vloer, het niet voor de hand ligt dat partijen, zonder dat dat uitdrukkelijk is vermeld, hebben beoogd te bepalen dat huurder het draagvermogen diende te onderzoeken. Huurder mocht verwachten dat het draagvermogen voldeed aan hetgeen daarover expliciet in de overeenkomt was opgenomen. Middels deze uitleg van de overeenkomst concludeert het hof dat het beperkte draagvermogen een gebrek is. Dat zou mogelijk anders kunnen liggen indien de huurster bij aanvang wist dat het draagvermogen minder was, dan wel dat dat voor haar waarschijnlijk was, maar daar is volgens het Hof geen sprake van. Het hof beantwoordt vervolgens de vraag of de verhuurder zich in verband met artikel 7:209 BW (gebrek bij aanvang aanwezig terwijl verhuurder het wist) ten onrechte beroept op de exoneratieclausules, ontkennend. De omstandigheid dat het hier gaat om een gebrek in een eigenschap die de verhuurde zaak volgens de huurovereenkomst dient te bezitten, is op zich onvoldoende om te kunnen oordelen dat de verhuurder het gebrek diende te kennen. Het hof acht het beroep van verhuurder op het beding dat hij niet aansprakelijk is voor gebreken die hij niet kende of behoorde te kennen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:248 lid 2 BW). De bepaling zou ertoe leiden dat de huurder, hoewel sprake is van een gebrek in een eigenschap waarvan de huurovereenkomst met zoveel woorden bepaalt dat het verhuurde die zal bezitten, geheel en al met lege handen staat en zowel de kosten van herstel van het gebrek als alle overige schade voor het volle bedrag zelf dient te dragen. Het hof oordeelt anders over het beding ten aanzien van de beperking van aansprakelijkheid voor bedrijfsschade. Het hof acht het inroepen van een dergelijk beding tegenover een commerciële partij niet onaanvaardbaar. Ook niet onder de omstandigheid dat partijen niet hebben onderhandeld over de inhoud van de Algemene Bepalingen.

zie hiervoor onder Jurisprudentie uitgebreid bij Sdu Commentaar Huurrecht, artikel 7:207 BW.

aanwezigheid niet-hechtgebonden asbest in schoolgebouw als gevolg waarvan sanering noodzakelijk was. School vordert schadevergoeding. Rechtbank stelt vast dat aanwezigheid asbest gebrek is dat bij aanvang huurovereenkomst aanwezig was, maar dat niet of onvoldoende is gesteld of gebleken dat verhuurder dit gebrek kende of behoorde te kennen. Ook het beroep van huurder op artikel 6:174 BW wordt afgewezen. Weliswaar was asbest aanwezig, maar onvoldoende is komen vast te staan dat het gevaar dat asbest is vrijgekomen zich heeft verwezenlijkt.

vermeldenswaard is dat in deze zaak een kamer met drie kantonrechters oordeelde. De aanwezigheid van spuitasbest op de constructie van het gehuurde werd als gebrek beschouwd dat reeds aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. De specifieke kennis die de huurder zou hebben gehad betreffende het winkelcentrum is niet doorslaggevend voor de vraag of al dan niet sprake is van een gebrek. Uitgegaan wordt van het geobjectiveerde begrip gebrek, zoals dat voortvloeit uit artikel 7:204 BW. Alleen als partijen ten aanzien van dit begrip expliciet anders zouden zijn overeengekomen, zou dat anders kunnen liggen. Verhuurder werd niet aansprakelijk geacht voor schade op grond van artikel 7:208 BW omdat niet werd voldaan aan het toerekenbaarheidsvereiste. Verhuurder had voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst niet te kennen gegeven dat het gehuurde asbestvrij was. Er was geen verplichting voor verhuurder om onderzoek te doen naar de aanwezigheid van asbest omdat daartoe geen aanleiding was. In 1992 had een sanering plaatsgevonden en bij de verkoop aan verhuurder had de makelaar verklaard dat het gehuurde geen asbest bevatte. Ook de verkopende partij heeft toen geen mededelingen over asbest gedaan. Onder deze omstandigheden kan aan verhuurder niet worden verweten dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan en kan er evenmin vanuit worden gegaan dat dat verhuurder het gebrek kende of had behoren te kennen.

de onderlinge samenhang tussen artikel 7:220 BW en 7:204 BW jo. 7:208 BW brengt mee dat huurster op grond van 7:208 BW geen schade wordt vergoed waarop zij krachtens de regeling van artikel 7:220 BW geen aanspraak (meer) kan maken. Alleen de schade die niet behoort tot het nadeel dat huurster door aanvaarding van het renovatievoorstel zou ondervinden, zou voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.

exoneratieclausule: risico voor het verkrijgen van vergunningen voor het beoogde gebruik van het gehuurd terrein rust op huurder, het weigeren van een vergunning is geen gebrek in de zin van de wet. Huurder krijgt alle vergunningen doch het terrein wordt enige tijd lang niet vrijgegeven voor gebruik vanwege het ontbreken van toestemming van de gemeente in verband met onderzoek naar aanwezigheid van explosieven. Huurder kan het gehuurde gedurende enkele maanden niet gebruiken en vordert voor recht te verklaren dat haar huurprijsvermindering en schadevergoeding toekomt. Verhuurder beroept zich op de exoneratieclausule in de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst het verweer af en is van oordeel dat het beding met toepassing van de Haviltex-maatstaf zo moet worden uitgelegd, dat de vrijgave van het terrein in het kader van de opsporing van explosieven daaronder niet valt. Voor dit oordeel is bepalend dat de voor het gebruik genodigde vergunningen alle al voor de sluiten van de huurovereenkomst of zeer kort daarna zijn verkregen, terwijl de Staat pas bij veel later heeft meegedeeld dat ook vrijgave door de gemeente nodig was en daarmee haar mededelingsplicht heeft geschonden. De gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen.

bij een brand in een naastgelegen gebouw was asbest neergedaald in de tuin van huurder. De tuin diende te worden afgegraven. Huurster stelde verhuurder aansprakelijk voor de kosten van het herinrichten van de tuin. De kantonrechter oordeelde dat het neerdwarrelen van asbest op het gehuurde weliswaar een feitelijke stoornis was door derden, maar dat de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het gehuurde met asbest is vervuild, als een gebrek dient te worden aangemerkt. De verhuurder was daarom wel gehouden het gebrek te verhelpen. Dat was gedaan door het afgraven van de tuin, en deze vervolgens weer met schoon zand op te hogen. De kale tuin werd niet als een gebrek aangemerkt maar als gevolgschade. Omdat het gebrek niet aan verhuurder was toe te rekenen werd de vordering tot vergoeding van deze vervolgschade afgewezen.

huurders van woonruimte hebben schadevergoeding gevraagd voor het feit dat zij ten gevolge van onderhoudswerkzaamheden gedurende enige tijd niet het normale ongestoorde genot van het gehuurde hebben gehad. Huurders baseren hun vordering op artikel 7:208 BW jo 6:106 BW. Zij hebben hun vordering bewust niet gebaseerd op artikel 7:207 BW in verband met de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. De kantonrechter wijst deze vordering af nu de schade niet kan worden ondergebracht onder één van de drie in artikel 6:106 BW genoemde gevallen. De kantonrechter overweegt voorts nog dat de vervaltermijn van artikel 7:257 BW niet van toepassing is op een vordering op grond van artikel 7:208 BW. Artikel 7:257 BW bevat een voor de huurder zeer korte vervaltermijn van zes maanden. In de wettekst is in artikel 257 lid 1 expliciet opgenomen dat deze vervaltermijn geldt voor een vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. Nu een vervaltermijn de bevoegdheid tot het instellen van een vordering vergaand beperkt, dient een dergelijke bepaling strikt te worden uitgelegd, aldus de kantonrechter. Dat betekent dat artikel 7:257 BW niet analoog op een vordering tot schadevergoeding ex artikel 7:208 BW kan worden toegepast.

huur bedrijfsruimte. Beroep huurder op opschorting en verrekening wordt afgewezen op grond van het contractuele verbod tot opschorting en verrekening.

huur van bedrijfsruimte (kickboksschool). Door lekkage aan radiator is schade ontstaan aan de sportvloer die door huurder is aangebracht. Verhuurder heeft hersteld, maar gebrekkig. Verhuurder aansprakelijk voor gevolg schade, gederfde winst en gederfd huurgenot. Beroep verhuurder op exoneratieclausule naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

huurster valt over loszittende drempel. Niet is aangetoond dat huurster het gebrek heeft kenbaar gemaakt. Dit kan haar in het kader van eigen schuld worden toegerekend. Dit geldt ook voor het blijven gebruiken van de woning tot aan de valpartij (circa twee maanden) zonder de loszittende drempel zelf te herstellen.

brand- en roetschade. Schadevergoeding winstderving, als gevolg van uitblijven herstel. Schade valt niet onder toepassingsbereik artikel 7:208 BW (gevolgschade), maar onder algemene schadevergoedingsbepalingen Boek 6 BW (schade gevolg uitblijven herstel).

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 208.

F: Literatuurverwijzing

• Duijnstee-van Imhoff, Z.H., ‘Gebrekenregeling woonruimte’, WR 2002, p. 255-262.
• Duijnstee-van Imhoff, Z.H., ‘De gebrekenregeling sinds 29 oktober 2002’, WR 2003, p. 85-88.
• Fouw, A. de en A.S. Rueb, ‘Exercitie in remedies’, WR 2007, p. 180-186.
• Heikens, J.M., ‘De nieuwe ROZ-bepalingen winkelruimte (versie 2008)’, WR 2008, p. 425-431.
• Huydecoper, J.L.R.A., Commentaar op artikel 7:208 BW, in Hielkema, H.M., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer.
• Kamp, S. van der, ‘Aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade van asbest:de jurisprudentie na “KPN/Tamminga”’, TvHB 2014, 2.
• Kloosterman, A.M., ‘Gebreken en ingebrekestelling’, WR 2007, p. 187-192.
• Makkink, G.C., ‘Gebreken in gehuurde zaken naar komend recht’, WR 2001, p. 281-289.
• Waal, C.L.J.M. de en F. van der Hoek, ‘Wat niet weet, wat wel deert’, WR 2011, 14.