Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 228 (Huurrecht)

A: Inleiding

Wat betreft wetsgeschiedenis en jurisprudentie tot heden bijgewerkt.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 228.

C: Kernproblematiek

D: Jurisprudentie uitgebreid

de klacht dat het hof heeft miskend dat niet alleen het bepaalde in artikel 3:13 BW (misbruik van bevoegdheid) in de weg kan staan aan de mogelijkheid een huurovereenkomst op grond van artikel 7:228 lid 2 BW op te zeggen, is gegrond. Weliswaar geeft artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (vgl. HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, RvdW 2011/1311 ). Huurder heeft in de feitelijke instanties uitdrukkelijk en gemotiveerd aangevoerd dat gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval niet een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Dat betoog is door de kantonrechter aanvaard. Het hof heeft evenwel met het oog op de beantwoording van de vraag of de huuropzegging door verhuurder effect heeft gesorteerd, de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden niet beoordeeld aan de hand van de hiervoor vermelde maatstaf, maar uitsluitend aan de hand van de (beperktere) maatstaf of verhuurder misbruik heeft gemaakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Het heeft daarmee blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.

weliswaar geeft artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.

een bevoegdheid tot opzegging kan worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Alle omstandigheden van het geval spelen daarbij een rol. De aard van de overeenkomst kan meebrengen dat alleen kan worden opgezegd wegens een voldoende zwaarwegende grond.

permanent bewoonde recreatiechalets. Er is sprake van een onbebouwde onroerende zaak zodat de wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte rechtstreeks noch analoog van toepassing zijn. Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder jegens huurder - die het chalet van meet af aan permanent bewoont – stuit af op aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het financiële belang van de verhurende projectontwikkelaar is onvoldoende zwaarwegend tegenover het woonbelang van de huurder, mede in aanmerking genomen dat permanente bewoning de instemming van de vorige verhuurder had en de gemeente die bewoning steeds heeft gedoogd en thans legalisering daarvan,onder bepaalde voorwaarden, mogelijk maakt.

een huurovereenkomst wordt na drie jaar door huurder opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst geen overeenstemming bereikt over de duur van de overeenkomst, zodat deze geldt voor onbepaalde tijd. Het verweer van de verhuurder dat de opzegtermijn van drie maanden niet redelijk is vanwege door haar gedane investeringen, slaagt niet. Door geen huurovereenkomst te sluiten voor een langere periode, heeft de verhuurder zelf het risico genomen dat de overeenkomst eerder zou eindigen dan haar voor ogen stond.

verhuurder was op grond van artikel 7:228 lid 2 BW bevoegd om de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. Dat is slechts anders indien sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid, hetgeen niet het geval is. Bovendien is de verhouding tussen partijen ernstig verstoord. De opzegging sorteert effect.

opzegging door verhuurder van deel van een volkstuincomplex is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat zijn plannen met de desbetreffende grond onvoldoende concreet zijn en de huurder een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.

de redelijkheid en billijkheid beheersen ook de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Bovendien kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat opzegging door verhuurder uitsluitend tot beëindiging van de huurovereenkomst leidt bij een voldoende zwaarwegend belang. Er is geen verplichting de (zwaarwegende) opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief te vermelden.

na afweging van de belangen van verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst voor een ongebouwde onroerende zaak en die van huurder bij behoud van deze huurovereenkomst, laat de rechtbank het belang van de verhuurder (om de camping rendabel te exploiteren) zwaarder wegen dan het belang van huurder en eigenaar van het chalet dat op de ongebouwde onroerende zaak is geplaatst. Aan de huurder is een nieuwe standplaats aangeboden en de verhuurder is bereid de verhuiskosten van huurder te vergoeden. Hiermee is voldoende tegemoetgekomen aan de belangen van huurder.

de kantonrechter is van oordeel dat verhuurder een voldoende zwaarwegende grond aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd, namelijk herontwikkeling van de locatie, waarbij eveneens een redelijke opzegtermijn (één jaar) in acht is genomen. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW rechtsgeldig is opgezegd.

aanwezigheid zwaarwegend belang. De huurder mocht er, gelet op de omstandigheden van het geval, gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurovereenkomst nog geruime tijd zou voortduren en dat zij investeringen zou terugverdienen. Nu dit is doorkruist door de opzegging, acht de rechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar indien verhuurder huurder geen schadevergoeding ter zake van gedane investeringen betaalt.

de omstandigheden van het geval brengen mee dat opzegging van de huur van een ligplaats voor een tjalk, waar huurster 25 jaar permanent woont, slechts tot beëindiging van de overeenkomst kan leiden, indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. De verschillen van inzicht tussen partijen over de aanlegkosten van de riolering, een (vermeende) betalingsachterstand, veroorzaakte overlast en de achtergronden van de verstoorde verhouding waren niet voldoende zwaarwegend voor de opzegging van de verhuurder.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 228.

F: Literatuurverwijzing

• Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere Overeenkomsten IIA (Huur), Deventer: Kluwer 2007.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013.
• Jonge, A.R. de, E.E. de Wijkerslooth-Vinke en J. Gelink, Parlementaire geschiedenis huurrecht, Deventer: Kluwer 2008.
• Vries, G.J.P. de, Commentaar op artikel 7:228 BW, in: Hielkema, H.M., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, Deventer: Kluwer.