Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 240 (Huurrecht)

C.1: Het Besluit kleine herstellingen en de Nota van Toelichting

De Nota van Toelichting bij het Besluit geeft aan dat de opsomming van ‘kleine herstellingen’ zoveel mogelijk de rechtspraak volgt, zoals die sinds de jaren tachtig zich heeft ontwikkeld, maar ook verder uitwerkt. In dit verband blijft de casuïstiek van de jurisprudentie op artikel 7A:1619 oud-BW van belang.

De Nota geeft aan dat twee maatstaven zijn gehanteerd, die van de ‘bereikbaarheid’ en die van de ‘noemenswaardige’ kosten, overigens zonder dat deze maatstaven worden gedefinieerd.

Voor de bereikbaarheid is niet gelet op de bijzonder handige of juist onhandige huurder. Wat ‘noemenswaardige kosten’ zijn, is niet nader aangegeven.

Er is echter minstens een derde categorie, waarbij ongeacht bereikbaarheid of kosten iets ‘categorisch’ ten laste van de huurder is gebracht. Het binnenschilderwerk is daarvan het beste voorbeeld: de bereikbaarheid kan tegenvallen, de kosten kunnen aanmerkelijk zijn.

De twee criteria worden wel in combinatie ingezet, maar niet steeds: er zijn herstelwerkzaamheden die als kleine herstelling voor rekening van de huurder komen, maar die niettemin noemenswaardige kosten meebrengen, zoals alweer binnenschilderwerk, maar ook tuinonderhoud.

Ter illustratie van de problematiek dient de regeling met betrekking tot het vervangen van ruiten. Het Besluit heeft de oplossing gezocht in een mengsysteem: niet de bereikbaarheid-sec maar vooral het niveau van de kosten. Ofschoon de Nota niet zozeer het oog lijkt te hebben op de kosten van de ruit zelf als wel op de met vervanging als zodanig gemoeide kosten, geciteerd: ‘Ruiten die eenvoudig kunnen worden vervangen in een glazen binnendeur, in een buitendeur of in een goed bereikbaar raam en waarvan het vervangen derhalve geen grote kosten meebrengt, zijn voor rekening van de huurder. Gaat het evenwel om een kostbare ruit of een ruit die niet zonder meer door de huurder te bereiken is of technisch lastig is te plaatsen en moeten derhalve noemenswaardige kosten worden gemaakt, dan is dat voor rekening van de verhuurder.’

Aldus zal de facet-geslepen glazen binnendeur snel voor rekening van de verhuurder, de eenvoudige glazen binnendeur voor rekening van de huurder ook al zou een dergelijke ruit toch ook kostbaar zijn, ‘een paar centen kosten’: dat brengt dus de vraag weer terug bij ‘wat is noemenswaardig’. De gemiddelde huurder zet niet zelf een nieuwe ruit in, maar laat de glaszetter komen: als die kosten worden meegerekend (de kosten van de ruit kunnen bescheiden zijn, maar de glaszetter ‘rijdt voor’ met alle gevolgen van dien): is dat altijd ‘noemenswaardig’ en dus des verhuurders? Dan zou het criterium zonder waarde zijn.

Mogelijk kan in concrete omstandigheden een grens worden gevonden door mede te letten op de hoogte van de huurprijs.

De Nota legt in dit verband nog een relatie met de regeling voor zelfwerkzaamheid van de huurder in de artikelen 7:215 en 7:216 BW. Herstellingen aan door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen komen niet voor rekening van de verhuurder, evenmin als herstel van wat de huurder zelf beschadigd heeft, artikel 7:218 BW.

De lijst ziet ook op kleine herstellingen buiten de eigenlijke woonruimte, zoals sub k: ‘Het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte welke zich buiten het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden en die gemakkelijk zijn te vervangen, waaronder in elk geval: –- onderdelen van de brievenbus; –- onderdelen van de buitenlamp; –- onderdelen van de carport; –- onderdelen van de vlaggenstokhouder.’

Zo worden ook buiten het woonruimtegedeelte gelegen aanhorigheden als tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen in de lijst sub l aangewezen als voor rekening van de huurder komende kleine herstellingen. Dat het kostenaspect in dat geval (anders dan bij de brievenbus en buitenlamp sub k) niet wordt genoemd blijkt ook hieruit dat van de eerste bewoner van een nieuwe woonruimte wordt gevergd dat hij de tuin aanlegt.

Samenvattend kan de Lijst worden ingedeeld als volgt, waarbij men op combinaties van criteria bedacht zij:

• categorisch rekening huurder: Lijst sub a, b, c, e, f, g, l, p, t, v;
• bereikbaarheidsheidscriterium: Lijst sub m, n, o, q, s, u;
• noemenswaardige kosten-criterium: Lijst sub d, h, i, j, k, r;
• ook herstel buiten woonruimtegedeelte: Lijst sub k, l, n, o, p, s, t, u, v.

De rechtvaardiging voor deze laatste categorie vindt de Nota van Toelichting in de definitie van woonruimte van artikel 7:233 BW dat toch onder de woonruimte rangschikt ‘de daarbij behorende onroerende aanhorigheden zoals de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen’.

Tussen verhuurder en huurder kan worden overeengekomen dat herstellingen die voor rekening van huurder komen, door verhuurder worden verzorgd voor rekening van huurder, af te rekenen via de servicekostenregeling van artikel 7:258 BW en volgende.