Naar de inhoud

Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 247 (Huurrecht)


Commentaar is bijgewerkt tot 12-04-2017 door mr. H. Sengers

Artikel 247 Tekst van de hele regeling

De volgende artikelen van deze onderafdeling zijn, behoudens de artikelen 249, 251, 259, 261 lid 1 en 264, niet van toepassing op een overeenkomst van huur en verhuur, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag, indien

  1. die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is totstandgekomen, dan wel,

  2. die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is totstandgekomen op of na 1 juli 1989.

A: Inleiding

Per 1 juli 1989 is op beperkte schaal een aanvang gemaakt met het vrijgeven van de huurprijzen van zelfstandige woningen die na die datum tot stand zijn gekomen en werden verhuurd voor een huurprijs boven de destijds geldende huursubsidiegrens. Met ingang van 1 juli 1994 is de huurprijsliberalisatie verder verruimd. Dit omdat, naar het oordeel van de wetgever, de schaarste op de markt van duurdere huurwoningen was afgenomen en de noodzaak om huurders van die huurwoningen te beschermen niet langer aanwezig was. Als gevolg van de verruiming gelden tal van dwingendrechtelijke huurprijsbeschermingsbepalingen niet voor huurders die bij aanvang van de huurovereenkomst met hun verhuurder een huurprijs zijn overeengekomen die hoger ligt dan de op datum moment geldende maximumhuurgrens van de Wet op de huurtoeslag.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 247.

C: Kernproblematiek

C.1: Geliberaliseerde huurprijzen

C.1.1: Algemeen

Indien tussen huurder en verhuurder een geliberaliseerde huurprijs overeen is gekomen, geniet de huurder slechts in zeer beperkte mate huurprijsbescherming. Van onderafdeling 7.4.5.2 (huurprijzen en andere vergoedingen) zijn in dat geval alleen de artikelen 7:249, 7:251, 7:259, 7:261 lid 1 en 7:264 BW van toepassing. Wil sprake kunnen zijn van een geliberaliseerde huurprijs, dan moet aan drie, cumulatieve, voorwaarden zijn voldaan. De huur en verhuur moet een zelfstandige woning betreffen, met een aanvangshuurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens die geldt op het tijdstip waarop de huurovereenkomst ingaat.

C.1.2: Zelfstandige woning

Gedoeld wordt op het begrip zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW, met inbegrip van de zogenoemde onvrije woning.

C.1.3: Aanvangshuurprijs

De overeengekomen huurprijs moet boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens (sinds 1 januari 2015: € 710,68) liggen om als geliberaliseerd te kunnen worden aangemerkt. Bepalend is de tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs. De liberalisatiegrens is, zo volgt uit artikel 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, gelijk aan de maximumhuurgrens van de Wet op de huurtoeslag. Is bij aanvang van de huurovereenkomst sprake van een geliberaliseerde huurprijs, dan komt in die situatie – behoudens in geval van neerwaartse bijstelling van de huurprijs na een toetsing van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 7:249 BW – tijdens de looptijd van de huurovereenkomst geen verandering, ook niet indien partijen nadien de huurprijs in overleg verlagen tot een bedrag onder de liberalisatiegrens. Al evenmin kan een huurprijs die bij aanvang onder de liberalisatiegrens lag maar door huurverhogingen boven die grens is gekomen, een geliberaliseerde worden.

C.1.4: Tijdstip totstandkoming huurovereenkomst

De mogelijkheid om een geliberaliseerde huurprijs af te spreken bestaat vanaf 1 juli 1994. Daarvoor gold een regeling die een geliberaliseerde huurprijs mogelijk maakte voor huurovereenkomsten met betrekking tot nieuwbouwwoningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond. Dat betekent dat huurprijzen van woningen die voor 1 juli 1994 werden gehuurd en waarvan de huurovereenkomst sedertdien onafgebroken heeft voortgeduurd, behoudens de hiervoor vermelde uitzondering, niet geliberaliseerd (kunnen) zijn. De huurbeschermingsbepalingen zijn op die huurovereenkomsten volledig van toepassing.

C.2: All in-prijs en huurprijsliberalisatie

Het komt voor dat partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst een all in-prijs overeenkomen en daarbij geen onderscheid maken tussen de vergoeding voor het enkele gebruik van het gehuurde (huurprijs) en overige kosten (waaronder de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en/of servicekosten). In dat geval is de ‘aanvangshuurprijs’ niet bekend en moet eerst een uitsplitsing plaatsvinden alvorens een oordeel kan worden gegeven met betrekking tot de vraag of de huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens ligt. Gelet op het doel dat de wetgever met de liberalisatieregeling nastreeft, wordt algemeen aangenomen dat een strikte uitleg van artikel 7:247 BW niet aan de orde kan zijn indien, na uitsplitsing van de huurprijs op grond van artikel 7:258 BW, de huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag boven de liberalisatiegrens. Volgens de heersende mening moet de huurprijs dan (alsnog) als geliberaliseerd worden aangemerkt. Zo ook (impliciet) Hof Amsterdam 30 augustus 2007, WR 2007, 94. Een andere aanpak hanteerde Ktr. Zaandam 3 augustus 2001, WR 2002, 43 (m.nt. Kloosterman). De kantonrechter oordeelt hier, volgens annotator ten onrechte, dat bij de vraag of artikel 11a Hpw (thans artikel 7:258 BW) van toepassing is, zo nodig schattenderwijs, eerst de huurprijs dient te worden berekend.

D: Jurisprudentie uitgebreid

D.1: Aanvangshuurprijs

Ktr. Rotterdam 12 januari 2007, WR 2007, 31, ECLI:NL:RBROT:2007:BA2437 (Zimmerman/Hamidovic);

eens geliberaliseerd blijft geliberaliseerd, ook als later de huurprijs daalt onder het niveau van de liberalisatiegrens. Verlagingsvoorstel huurder is niet-ontvankelijk.

D.2: All in-prijs en huurprijsliberalisatie

Hof Amsterdam 30 augustus 2007, WR 2007, 94, ECLI:NL:GHAMS:2007:BB8783 (Lewis/Capelle Makelaars);

bij all in-prijs moet eerst artikel 7:258 BW worden toegepast alvorens wordt toegekomen aan de vraag of de huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens ligt.

Ktr. Zaandam 3 augustus 2001, WR 2002, 43 (m.nt. Kloosterman), ECLI:NL:KTGZAA:AK1095;

bij all in-prijs moet eerst, zo nodig schattenderwijs, worden bepaald of huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens ligt, alvorens aan toepassing van artikel 7:258 BW kan worden toegekomen.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 247.

F: Literatuurverwijzing

  • Hielkema, H., ‘Huurprijzenrecht voor woonruimte’, WR 2002, p. 291 e.v.
  • Rueb, A.S., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkersloot-Vinke (red.), De huurbepalingen nader verklaard, Deventer: Kluwer 2006.
  • Sanden, P. van der en J. Sengers, Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2013.
Verder lezen