Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 248 (Huurrecht)

C.1: Huurprijsverhoging (lid 1)

Verhuurder en huurder hebben niet alleen contractsvrijheid ten aanzien van de aanvangshuurprijs, maar ook ten aanzien van de verhoging of verlaging van die huurprijs.

Voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs is artikel 7:248 BW niet van toepassing. Voor partijen bij zo’n overeenkomst is die contractsvrijheid dus, behoudens het bepaalde in artikel 7:250 BW, absoluut. De praktijk leert evenwel dat het bereiken van overeenstemming over een verlaagde of verhoogde huurprijs niet eenvoudig is. Om die reden bevatten huurovereenkomsten voor woonruimten met een geliberaliseerde huurprijs in de regel indexeringsclausules.

Voor woonruimte met niet-geliberaliseerde huurprijzen geldt op zichzelf eveneens het beginsel van de contractsvrijheid. Die contractsvrijheid wordt echter ingeperkt door het bepaalde in artikel 7:248 BW. In dat artikel heeft de wetgever voorzien in twee wegen waarlangs door de verhuurder een huurprijsverhoging kan worden gerealiseerd. Op grond daarvan is er de keuze tussen (1) het opnemen van een indexeringsclausule en (2) het verhogen van de huurprijs op de voet van de artikelen 7:252 , 7:252a en 7:253 BW.

Het betreft een keuze: verhuurder kan niet tegelijkertijd gebruik maken van zowel een indexeringsclausule als een verhoging op grond van de wettelijke bepalingen. Verder geldt in beginsel dat een eenmaal gemaakte keuze de verhuurder voor de toekomst bindt. De wet geldt indien er geen indexeringsclausule is overeengekomen en zolang een indexeringsclausule geldt, is de weg van de artikelen 7:252 en 7:253 BW voor verhuurder afgesloten.

Ter bescherming van de huurder geldt bovendien dat een huurverhoging op grond van de wet pas mogelijk is, indien na de laatste huurverhoging ingevolge de indexeringsclausule ten minste een tijdvak van twaalf maanden is verstreken.

Kantonrechter Rotterdam (28 februari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:1607) heeft zich moeten buigen over de uitleg van een huurprijsbeding in de huurovereenkomst. Aanleiding voor het beding was het wetsvoorstel dat erop gericht was de puntenwaardering met betrekking tot de warmte-isolatie van woningen te wijzigen (gebruik energieprestatie-certificaat c.q. ‘energielabels’) en waarvan de invoering aanstaande was. Huurder en verhuurder kwamen overeen dat de huurprijs werd vastgesteld op basis van de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in het wetsvoorstel. Voor de periode tussen de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de ingangsdatum van het wetsvoorstel werd een voorziening getroffen die er, kort samengevat, op neerkwam dat huurder in die periode een huurprijs zou betalen gelijk aan de maximale huurprijs op basis van het toen nog bestaande woningwaarderingsstelsel en dat na invoering van het wetsvoorstel de op basis van de gewijzigde puntenwaardering geldende maximale huurprijs zal gelden. De huurder merkte deze afspraak aan als een huurverhogingsbeding. De kantonrechter oordeelde evenwel dat, gelet op de formulering van de considerans en de bewoordingen van hetgeen partijen verder zijn overeengekomen, dat sprake is van een beding betreffende de aanvangshuurprijs.

C.2: Beperking aan indexeringsclausule (lid 2)

Leidt toepassing van de indexeringsclausule tot een huurverhoging boven het niveau van het maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW, dan geldt tussen partijen dat maximale huurverhogingspercentage. De indexeringsclausule is, voor zover toepassing ervan tot een hoger percentage leidt, nietig. Hierdoor wordt bereikt dat het maximale huurverhogingspercentage, ongeacht de keuze die op grond van lid 1 is gemaakt, voor alle huurders gelijkelijk geldt.

D.1: Contractsvrijheid staat indexeringsclausule toe

HR 10 juli 1989, NJ 1989, 840 (m.nt. Stein), RvdW 1989, 199, WR 1989, 76 (m.nt. Van Baalen), ECLI:NL:HR:1989:AC1533 (Spanjaard/MHBB);

het staat partijen vrij om een indexeringsclausule overeen te komen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd.

D.2: Indexeringsclausule

HR 20 april 1990, NJ 1990, 676 (m.nt Stein), RvdW 1990, 91, ECLI:NL:HR:1990:AD1090 (Van der Klugt/De Boer);

het staat partijen vrij om een indexeringsclausule overeen te komen op basis waarvan de huurovereenkomst jaarlijks wordt gewijzigd, doch dat brengt niet met zich dat huurder onder alle omstandigheden gebonden is aan een onredelijk bezwarende indexeringsclausule.

Ktr. ’s-Hertogenbosch 3 mei 2012, RVR 2012, 85, ECLI:NL:RBSHE:BW5006;

het is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar om na 17 jaar alsnog de huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren en de verhoogde huurprijs met terugwerkende kracht te incasseren. Verhuurder mag de huurprijs indexeren vanaf het moment dat hij huurders over het per abuis niet verhogen van de huurprijs heeft geïnformeerd.

D.3: Maximale verhoging bij indexeringsclausule voor niet-geliberaliseerde huurprijs

Ktr. Amsterdam 6 september 2005, WR 2006, 66, ECLI:NL:RBAMS:2005:AX8578 (MHBB/Van Steensel);

de huurverhoging vindt bij toepassing van een indexeringsclausule haar grens in het maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW.

D.4: Huurverhogingsbeding of beding betreffende de aanvangshuurprijs

Ktr. Rotterdam 28 februari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:1607;

gelet op bewoordingen van de considerans en hetgeen partijen verder zijn overeengekomen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuurprijs.

Ktr. Rotterdam 7 december 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BY6354, WR 2013/33 (m.nt. H.M. Hielkema);

gelet op bewoordingen an de considerans en hetgeen partijen verder zijn overeengekomen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuurprijs, ook al leidt het beding tot een huursprong na aanvang van de huur vanaf het tijdstip dat een voorziene wetswijziging in werking treedt.