Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 249 (Huurrecht)

C.1.1: Initiatief toetsing

Artikel 7:249 BW legt het initiatief tot indiening van het verzoek logischerwijs bij de huurder. Elke huurder kan zo’n verzoek indienen. Dus ook de huurder die een huurovereenkomst is aangegaan met een geliberaliseerde huurprijs. Dat vloeit voort uit artikel 7:247 BW. Op grond van artikel 11 lid 1 jo. artikel 6, aanhef en onderdeel b UHW kan toetsing – via een omweg – verder plaatsvinden op initiatief van de Belastingdienst/Toeslagen, dit in verband met het bepaalde in artikel 5 lid 2 Wet op de huurtoeslag. Vraagt huurder namelijk voor de eerste keer een huurtoeslag, dan dient hij bij zijn aanvraag doorgaans een verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie te voegen omtrent de hoogte van de huurprijs en de redelijkheid daarvan. Indien uit de verklaring blijkt dat de huurprijs de maximaal redelijke huurprijsgrens overschrijdt, dan wordt het verzoek om een dergelijke verklaring af te leggen aangemerkt als een verzoek om toetsing van de huurprijs op de voet van artikel 7:249 BW, met alle consequenties van dien. Het belang van de overheid bij zo’n toetsing is gelegen in de wens om de omvang van uit te keren huurtoeslagen en dus het beslag op overheidsgeld op een zo laag mogelijk niveau te houden. Maakt de huurder niet binnen zes maanden respectievelijk binnen zes maanden na het einde van zijn huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW gebruik van zijn in artikel 7:249 lid 1 BW respectievelijk artikel 7:249 lid 2 BW omschreven bevoegdheid, dan geldt de overeengekomen huurprijs. Verlaging van de huurprijs tot het niveau van maximaal redelijk is dan alleen nog mogelijk voor de toekomst door het voorstellen van een huurprijsverlaging op de voet van artikel 7:254 BW. Laatstgenoemde mogelijkheid staat alleen open voor huurders van woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

C.1.2: Termijn voor indiening verzoek

De huurder moet het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs op de voet van artikel 7:249 lid 1 BW binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie hebben ingediend. Het betreft een fatale termijn (Ktr. Bergen op Zoom 17 juli 1991, Prg. 1991, 3545), waarop de Algemene termijnenwet niet van toepassing is (zie art. 4 Algemene termijnenwet). Verzoeken die na zes maanden worden ingediend, worden niet-ontvankelijk verklaard. Met een verzoek in de zin van artikel 7:249 BW wordt gelijkgesteld een verzoek ingevolge artikel 6 eerste lid aanhef en onderdeel b UHW, indien de aanvraag om een huurtoeslag voor de desbetreffende ruimte is ingediend binnen de in artikel 7:249 BW bedoelde termijn en indien de voorzitter op dat verzoek een verklaring heeft afgegeven waaruit blijkt dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de bij de desbetreffende woonruimte behorende maximale huurprijsgrens (Huurcommissie 8 mei 2013, WR 2014/79, met noot mr. H.M. Meijerink). Uit de formulering van artikel 7:249 BW blijkt dat een verzoek ook vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst kan worden ingediend (zie ook de parlementaire geschiedenis, Kamerstukken II 1983/84, 17 431, nr. 6, p. 27 ). De huurder kan zich derhalve direct na de ondertekening van de huurovereenkomst tot de Huurcommissie wenden.

Een verzoek om toetsing van de huurprijs op de voet van artikel 7:249 lid 2 BW moet binnen zes maanden na afloop van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW worden ingediend. Hoewel gelet op het tijdstip van inwerkingtreding van het artikel (1 juli 2016) nog geen rechtspraak over dit artikel voorhanden is, mag worden aangenomen dat de daarin genoemde termijn, evenals de termijn van artikel 7:249 lid 1 BW, een fatale zal zijn.

C.1.3: Eerste maal aangegane huurovereenkomst

Een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan alleen worden ingediend, indien huurder en verhuurder voor het eerst een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan. Gaan partijen, om welke reden ook, later een nieuwe huurovereenkomst aan, dan komt de in dat kader overeengekomen huurprijs niet voor toetsing in aanmerking. Ook een zittende huurder die met de nieuwe verhuurder een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, kan de nieuw overeengekomen huurprijs niet laten toetsen (zie HR 20 april 1990, NJ 1990, 676). Hetzelfde geldt voor huurders die hun huurderschap ontlenen aan een machtiging van de kantonrechter (art. 7:270 BW) of op voortzetting van de huurovereenkomst ingevolgde de artikelen 7:266, 7:268 of 7:269 BW. Anders ligt het evenwel voor de huurder die, met instemming van de verhuurder en dus niet op grond van de wet, in de rechten en verplichtingen van de vorige huurder is getreden, bijvoorbeeld door een contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW. In laatstgenoemde situatie kan volgens de kantonrechter in Amsterdam (Ktr. Amsterdam 20 juli 2007, WR 2007, 97) niet voorbij worden gegaan aan het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:249 BW en moet worden uitgegaan van (de fictie van) een nieuwe huurovereenkomst, zodat de huurprijs binnen zes maanden ter toetsing aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd.

C.2.1: Peilmoment

Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte en, in het verlengde daarvan, de redelijkheid van de huurprijs, dient de Huurcommissie uit te gaan van de toestand van de woonruimte op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (art. 11 lid 5 UHW). Met gebreken die na de ingangsdatum zijn ontstaan, wordt derhalve geen rekening gehouden. Maar ook niet met een energielabel dat is afgegeven ruim na de datum van aanvang van de huurovereenkomst, zoals volgt uit Rb. Amsterdam 4 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2281 en Rb. Amsterdam 20 juli 2015, WR 2016/31.

C.2.2: Toetsingskader: waarderingsstelsel

De Huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de hand van in artikel 10 lid 1 UHW gegeven regels, dat wil zeggen: aan de hand van de artikelen 5 en 6 BHW en de bij het BHW behorende bijlagen. Met behulp van het waarderingsstelsel als bedoeld in artikel 5 BHW wordt de kwaliteit van de woonruimte uitgedrukt in punten. Vervolgens kan de bij dat puntenaantal behorende maximaal redelijke huurprijs voor de woonruimte worden berekend en vastgesteld.

C.2.3: Toetsingskader: gebreken

Nadat de maximale huurprijsgrens voor de woonruimte is vastgesteld, moet de Huurcommissie ambtshalve nagaan of eventueel geconstateerde gebreken aanleiding geven tot (tijdelijke) vaststelling van een lagere huurprijs dan de – in het kader van de toetsing ingevolge het waarderingsstelsel – redelijk geachte huurprijs. Anders dan bij gebreken die na het sluiten van de huurovereenkomst zijn ontstaan, hoeft de huurder deze gebreken dus niet zelf te melden. De reden hiervoor is gelegen in de omstandigheid dat de huurovereenkomst kort tevoren is aangegaan en de verhuurder geacht wordt bekend te zijn met de toestand van het gehuurde en eventuele gebreken (Ktr. Amsterdam 4 augustus 2003, WR 2003, 83, Rb. Breda 10 oktober 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BX9107 en Rb. Rotterdam 24 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5329). De sanctie van een lagere huurprijs bij gebreken heeft tot doel de verhuurder aan te sporen tot herstel van geconstateerde gebreken. Het toetsingskader van de Huurcommissie is te vinden in artikel 6 BHW en het Besluit gebreken (bijlage II bij het BHW). Het Besluit gebreken kent drie categorieën gebreken (nulpunten), variërend van zeer ernstige (categorie A), tot ernstige (categorie B), tot overige ernstige gebreken (categorie C). Afhankelijk van de ernst van de gebreken, zal sprake zijn van een verlaging tot 20, 30 respectievelijk 40 procent van de maximale huurprijsgrens.

C.3.1: Niet-geliberaliseerde huurprijs

Is sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs, dan richt de beoordeling van de Huurcommissie zich op zowel het waarderingsstelsel als de gebreken. Acht de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs redelijk, dan is dat de tussen partijen geldende huurprijs. Stelt de Huurcommissie echter vast dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, dan geeft zij vervolgens in haar uitspraak aan welke huurprijs zij wel redelijk acht. Het zal dan, tenzij sprake is van gebreken, gaan om de maximaal redelijke huurprijs behorende bij het voor de betreffende woning berekende puntenaantal. Is sprake van gebreken, dan zal de Huurcommissie de (redelijk geachte) huurprijs in beginsel verlagen tot 20, 30 of 40 procent van de maximaal redelijke huurgrens. In aanvulling op de verlaging geldt bovendien als sanctie dat, gedurende de periode waarin de gebreken niet zijn verholpen, de huurprijs niet kan worden verhoogd. In haar uitspraak vermeldt de Huurcommissie tevens dat de in verband met de gebreken vastgestelde lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van de gebreken heeft plaatsgehad (art. 12 lid 4 UHW). Kunnen partijen het niet eens worden over de vraag of de gebreken zijn verholpen, dan doet de Huurcommissie daarover ingevolge artikel 12 lid 5 UHW op verzoek van de verhuurder een uitspraak en geeft zij, indien nodig, aan in welke maand de opheffing van de gebreken heeft plaatsgevonden. Indien het niveau van de geldende huurprijs daartoe aanleiding geeft, kan de Huurcommissie echter ook bepalen dat de huurprijs ondanks de gebreken niet wordt verlaagd. In dat geval geldt slechts als sanctie dat de huurprijs niet kan worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen.

C.3.2: Geliberaliseerde huurprijs

De Huurcommissie toetst uitsluitend aan de hand van het waarderingsstelsel. Zij zal de overeengekomen huurprijs als redelijk beoordelen, indien blijkt dat de maximaal redelijke huurprijs, gelet op de kwaliteit van de woning, boven de zogenoemde liberalisatiegrens als bedoeld in artikel 3 lid 2 UHW ligt. Is dat niet het geval, dan wordt de huurprijs met terugwerkende kracht vastgesteld op het bedrag van de maximaal redelijke huurprijs en zijn de artikelen van onderafdeling 2 onverkort van toepassing. Wanneer de huurder van woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs de mogelijkheid van toetsing niet benut, dan is zijn kans op neerwaartse aanpassing van de huurprijs verkeken: de tussen partijen overeengekomen huurprijs staat dan vast en op grond van artikel 7:247 BW kan huurder, zoals hiervoor opgemerkt, geen aanspraak maken op verlaging van de huurprijs ex artikel 7:254 BW.