Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 252b (Huurrecht)

C.1: Huurverlaging na daling van het huishoudinkomen

Dit artikel voorziet in de mogelijkheid voor de huurder om een huurverlaging voor te stellen indien het huishoudinkomen is gedaald nadat de verhuurder met toepassing van artikel 7:252a BW de huur op grond van het huishoudinkomen heeft verhoogd. Een voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW kan worden gedaan als het huishoudinkomen in het peiljaar is gedaald en gelijk is geworden aan of lager is geworden dan het voor de huurder – afhankelijk van zijn gezinssituatie – geldende bedrag in artikel 14 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag, of als het gelijk is geworden aan of lager is geworden dan een bedrag van € 40.349. Dit is het normbedrag voor 2017 zoals dit blijkt uit artikel 10 lid 2 UWH, in samenhang met artikel 48 jo artikel 1 Woningwet en waaruit volgt dat de inkomensgrens is vastgesteld in artikel 16 lid 1 onder b BTIV. De huurverlaging heeft geen terugwerkende kracht.

De verhuurder kan instemmen met de voorgestelde verlaging, waarna de nieuwe huur geldt. Als de verhuurder niet instemt met het voorstel, kan de huurder op grond van artikel 7:254 BW tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan aan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.Als het huishoudinkomen tussen huurder en verhuurder in geschil is, toetst de huurcommissie (op grond van artikel 14 lid 2 onder a UHW) of dit inkomen in het peiljaar gelijk is aan of lager is dan het in artikel 14 lid 3 van de Wet op de huurtoeslag bedoelde bedrag, of gelijk is aan of lager is dan het in artikel 10 lid 2 UWH bedoelde bedrag (voor 2017: € 40.349). Ingevolge artikel 14 lid 2 sub b UHW wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld aan de hand van een fictieve berekening. De nieuwe huurprijs is gelijk aan de huurprijs tot welk niveau deze maximaal zou zijn verhoogd indien het huishoudinkomen de afgelopen twee jaar gelijk zou zijn geweest aan het huidige inkomen. Ná een daling van het huishoudinkomen mag de huurprijs niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens (artikel 14 lid 2 sub c UHW); de wetgever is vergeten dit artikel aan te passen aan het gewijzigde artikel 7:252b lid 1 BW. Omdat het onderdeel a van het oude lid 1 de meeste gelijkenis vertoont met lid 1 onder 1o van artikel 7:252b BW zal dit hierin gelezen moeten worden.

Een bijzondere categorie wordt gevormd door de huurders bij wie (i) eerst de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhogingen boven de liberalisatiegrens is gekomen en (ii) van wie het huishoudinkomen daarna is gedaald tot onder de huurtoeslaginkomensgrens (artikel 7:252b lid 1 onder 1º BW in samenhang met artikel 14 lid 1 Wet op de huurtoeslag). Deze huurders kunnen ex artikel 14 lid 2 onder c UHW een voorstel doen om de huurprijs te verlagen tot onder de liberalisatiegrens.

C.2: Bewijsstukken

1. De huurder dient ingevolge het tweede lid door de minister bepaalde gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen aan de verhuurder over te leggen. Ingevolge artikel 13 lid 1 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte omvatten deze stukken: (i) een inkomensverklaring van de inspecteur van de Belastingdienst (een IB60-verklaring) over het inkomen van alle bewoners van de woning ; en (ii) een uittreksel uit de Basisregistratie personen van een van de bewoners waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. Uit de verklaring van de inspecteur moet de inkomensdaling blijken. Het ontbreken van de gegevens bij het voorstel heeft tot gevolg dat de verlaging niet wordt overeengekomen, tenzij de verhuurder niet in zijn belangen is geschaad (lid 3).

C.3: Dwingend recht

Ingevolge artikel 7:265 BW is deze bepaling van dwingend recht.