C: Kernproblematiek
De wetgever heeft ernaar gestreefd dat een procedure tussen verhuurder en huurder een enigszins voorspelbaar karakter zou krijgen. Enerzijds zijn er opzeggingsgronden die als zij worden gehonoreerd tot beëindiging van de overeenkomst moeten leiden ongeacht de wederzijdse belangen van partijen. Anderzijds geldt dat als er geen sprake is van een dergelijke verplichte opzeggingsgrond, de rechter de belangen van partijen afweegt. Belangrijk is dat de verhuurder alvorens een procedure te kunnen starten eerst moet hebben opgezegd conform artikel 7:293 lid 2 BW bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven, zodat de huurder een (kostbare) procedure kan vermijden door in de opzegging te berusten. Een en ander sluit niet uit dat de verhuurder zich tussentijds tot de rechter kan wenden met een vordering gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (vgl. art. 7:231 jo. 6:265 BW).
Op grond van lid 1 sub a moet de rechter de vordering van de huurder tot beëindiging toewijzen als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals die van een goed huurder betaamt. De wetgever heeft de rechter een zekere beoordelingsvrijheid willen geven, ook al omdat niet in de wet kan worden aangegeven wat precies onder ‘slechts bedrijfsvoering’ valt. De beoordeling van de bedrijfsvoering geschiedt met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan onder meer een rol spelen de bedrijfsvoering van andere bedrijfsruimten en met name als sprake is van een zekere verwevenheid. Tot een slechte bedrijfsvoering behoort het onbetaald laten van de maandelijkse huurpenningen of overlast veroorzaken. Blijkens HR 3 november 1990, NJ 1991, 161 (De Vries/Safe Sun) is niet vereist dat de verhuurder nadeel ondervindt. Beroept de verhuurder zich op deze grond, dan zal dat voldoende aannemelijk gemaakt moeten worden, omdat de rechter anders niet tot de conclusie kan komen dat de bedrijfsvoering van huurders niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Vgl. Hof Den Haag 21 januari 2014, Prg. 2014, 167, ECLI:NL:GHDHA:2014:18.
In lid 1 onder b wordt het primaat van de verhuurder uitgedrukt: als deze (of een naast familielid) de verhuurde ruimte wenst te gebruiken, moet de huurder wijken. De kring van personen die zich op deze grond kunnen beroepen is zeer beperkt. Uit lid 2 blijkt dat naast de verhuurder zelf dat slechts de echtgenoot/geregistreerd partner, (schoon)ouders, kinderen en hun partner alsook pleegkinderen zijn. Is sprake van een splitsing in juridische en economische eigendom, dan kan dit in de weg staan aan dringend eigen gebruik; vgl. Ktr. Gouda 19 januari 2012, WR 2012, 80, ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193 (Rijnstede/C1000). Verder dient, als er sprake is van een eigendomsovergang, een periode van drie jaar in acht te worden genomen nadat de rechtsopvolging ter kennis van de huurder is gebracht. Hoewel de wetgever een schriftelijke kennisgeving in het artikellid voorschrijft, kan de rechtsovergang ook mondeling geschieden. Het betreft een bewijskwestie. Doel is dat de huurder niet in een slechtere positie wordt gebracht door de rechtsovergang, maar de mogelijkheid heeft uit te zien naar andere bedrijfsruimte. Daarom hoeft ingeval van fusie of splitsing van vennootschappen (rechtsopvolging onder algemene titel) de termijn niet altijd in acht te worden genomen, terwijl bij rechtsopvolging onder bijzondere titel dit wel het geval zal zijn tenzij het iemand uit de hiervoor genoemde beperkte kring van personen betreft. Het begrip ‘eigen gebruik’ omvat het in gebruik geven aan een ander (bijvoorbeeld een vennootschap waarbij de verhuurder is betrokkenen) waardoor het eigen belang wordt gediend. Gebruik door een moedervennootschap van een pand van een dochtervennootschap kan niet enkel worden gebaseerd op een 100%-aandelenrelatie, maar moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Vgl. HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/Exploitatiemaatschappij Waldorpstraat). Met gebruik door een (dochter)vennootschap van een pand in eigendom bij de moedervennootschap c.q. 100%-aandeelhouder wordt wel een eigen belang gediend. Vgl. HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/Coppens) en HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY2580, NJ 2013, 115, WR 2013, 41 (de Skeeve Skaes/IJscomplex Jaap Eden). Ook gebruik van het gehuurde door een aan verhuurder gelieerde franchisenemer kan hieronder worden begrepen; vgl. Ktr. Enschede 21 februari 2012, Prg. 2012, 105, ECLI:NL:RBALM:2012:BV6776 (Bun/C1000). De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan (zie ook: Hof Leeuwarden 10 januari 2012, WR 2012, 47, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV0693 (Ziekenhuis De Tjongerschans/Albron Nederland)). Daarnaast dient het eigen gebruik duurzaam te zijn. Dat laat zich niet in een exacte termijn uitdrukken, maar maakt duidelijk dat enige vorm van bestendigheid moet bestaan. Een vordering ex artikel 7:299 BW tot vaststelling van het bedrag dat de verhuurder moet betalen ingeval mocht blijken dat de wil tot eigen gebruik in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, hoeft niet via een vordering in reconventie te worden ingesteld en kan in elke stand van het geding worden ingediend, tenzij dit in zo’n laat stadium gebeurt dat er strijd is met de eisen van een goede procesorde.
Blijkens Hof Amsterdam 13 juli 2010, WR 2011, 62, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN8230 (Ws Lieven de Key/Yacoubi) geldt dat aan de toewijzing van het beroep van verhuurster op dringende noodzaak tot eigen gebruik niet in de weg hoeft te staan dat ook alternatieve plannen, waarbij de huurovereenkomst met huurder wel in stand kan blijven, bedrijfseconomisch en financieel haalbaar zijn. Met het bestaan van die alternatieven zal bij de beoordeling van de dringendheid wel rekening moeten worden gehouden, maar het is in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen. Daarbij mogen ook andere overwegingen dan alleen bedrijfseconomische of financiële een rol spelen.
Het gebruik hoeft niet als detailhandelbedrijfsruimte te geschieden. In de laatste zinsnede van lid 1 sub b heeft de wetgever duidelijk gemaakt dat onder gebruik niet vervreemding valt, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging niet mogelijk is. Van dit laatste is sprake bij sloop met vervangende nieuwbouw (waarbij de nieuwbouw een andere functie zal krijgen) als bij een (gedeeltelijke) vernieuwing door verandering of toevoeging (vgl. art. 7:220 lid 2 slot BW).
Als duidelijk is dat voorgenomen gebruik op juridische of praktische gronden onmogelijk is, wijst de rechter de vordering af. Enige twijfel omtrent de mogelijkheid van het voorgenomen gebruik mag bestaan. Zo hoeft de verhuurder niet aan te tonen dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend.
De verhuurder moet het gehuurde ‘dringend’ nodig hebben. Ook hier vindt beoordeling plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder hoeft het conform HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Vo-op/Vomar) slechts aannemelijk te maken en algemene bedrijfseconomische omstandigheden kunnen voldoende worden geacht. De vordering wordt niet automatisch afgewezen als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als alternatieven bestaan. Zo ook Ktr. Amsterdam 4 december 2013, WR 2014, 40.
Waar de opzeggingsgronden bij woon- en middenstandsbedrijfsruimte vaak synchroon worden uitgelegd, is dit niet het geval als het gaat op dringend eigen gebruik dat is gebaseerd op een verliesgevende exploitatie. Voor de beëindiging van huur van woonruimte is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik en geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Kort gezegd speelt de behoefte van een dak boven het hoofd voor de huurder van woonruimte een grote rol (vgl. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, Herenhuis-arrest). HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014, 397, TvHB 2014/6, WR 2014, 58 (Alog/Ultimo) oordeelt anders voor de beëindiging van huur van 290-bedrijfsruimte. Bij de bescherming van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte BW gaat het om een bescherming van een recht van fundamenteel andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval, waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat, niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
Als de rechter tot de conclusie komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik is er geen plaats voor een belangenafweging. Daarvoor is wel plaats aan het eind van de tweede vijfjaartermijn als de verhuurder het dringend eigen gebruik niet aannemelijk weet te maken. Zo kunnen de belangen van de verhuurder zwaarder wegen als een kleinkind of neef/nicht het verhuurde wil exploiteren.
Omdat omstandigheden kunnen wijzigen, is het soms wenselijk de huurovereenkomst aan te passen. Stemmen beide partijen in, dan ontstaat een nieuwe overeenkomst onder de door partijen afgesproken voorwaarden. De huurder moet het volgens de wetgever niet in zijn macht hebben een en ander te frustreren. Zo kan de verhuurder er belang bij hebben dat nieuwe, gewijzigde algemene voorwaarden gaan gelden. Daarom kan de rechter in een dergelijk geval als de tweede vijfjaartermijn is verstreken de overeenkomst beëindigen. Het aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst mag echter niet tot doel hebben de huurprijs te verhogen. De wetgever spreekt over een wijziging van de huurprijs, maar het laat zich raden dat huurders weinig problemen met een huurverlaging zullen hebben. Wordt opgezegd met een ander doel, maar hangt daarmee samen een wijziging van de huurprijs, dan moet de rechter beoordelen of het aanbod een onredelijke verzwaring betreft.
Is een bestemmingsplan onherroepelijk goedgekeurd, dan moet de bestemming verwezenlijkt kunnen worden zonder dat de huurder dit dwarsboomt. Deze grond komt aan de orde na de tweede vijfjaartermijn en houdt in dat het publiekrecht prevaleert boven het privaatrecht. Iedere verhuurder kan zich op deze grond beroepen, maar betreft het een gemeente, dan moet de rechter beoordelen of de gemeente in redelijkheid tot wijziging van het bestemmingsplan kon komen. Aldus wordt voorkomen dat gemeenten die privaatrechtelijk een huurovereenkomst niet kunnen beëindigen naar publiekrechtelijke middelen grijpen. Soms moet op grond van artikel 7:309 of 310 BW schadevergoeding worden voldaan. Wil verhuurder de (supermarkt)ruimte uitbreiden, dan wordt de bestemming niet gewijzigd en is geen sprake van verwezenlijking van een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurder liggende bestemming; vgl. Ktr. Nijmegen 9 december 2011, WR 2012, 36, ECLI:NL:RBARN:2011:BU7690 (Boerakker/Spar).
Is er geen sprake van een in lid 1 (a en b) of 4 (c en d) genoemde verplichte toewijzingsgronden na het eindigen van de tweede vijfjaartermijn, dan kan de rechter blijkens het derde lid op vordering van de verhuurder de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Blijkt dan dat in redelijkheid van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt, dan wordt de vordering afgewezen. Bij de belangenafweging worden ook de belangen van onderhuurders (aan wie bevoegd is onderverhuurd) meegewogen. De rechter dient ambtshalve de belangen af te wegen en daarbij alle omstandigheden van het geval mee te laten wegen. De belangenafweging zal in het voordeel van verhuurder uitvallen als sprake is van een belangrijke rendementsverbetering en huurder mogelijkheden heeft zich in de nabije omgeving te vestigen. Vgl. Ktr. Amsterdam 27 november 2012, WR 2013, 35 en Hof Amsterdam 5 november 2013, WR 2014, 38, ECLI:NL:GHAMS:2013:4946.
Wijst de rechter de beëindigingsvordering toe, dan is het niet noodzakelijk een aparte procedure te voeren om een executoriale titel te verkrijgen, omdat op grond van lid 5 de rechter het tijdstip van de ontruiming vaststelt en dat als veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip geldt. De huurovereenkomst loopt door tot de overeenkomst onherroepelijk is beëindigd. De wetgever gaat ervan uit dat ontruimingstijdstip en moment van eindigen van de huurovereenkomst samenvallen, maar als de rechter zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart is dat niet zo (vgl. art. 7:295 lid 1 BW). Het tijdstip waarop de overeenkomst eindigt, kan gelegen zijn na de datum waartegen is opgezegd, maar kan niet liggen voor de datum van de rechterlijke uitspraak. Wijst de rechter de vordering af, dan duurt de overeenkomst voort tot het moment waarop deze volgens de normale regels kan eindigen via opzegging en een eventuele nieuwe procedure.
Vaak wordt een beroep gedaan op diverse van de in deze bepaling genoemde gronden. Een voorbeeld biedt hof Amsterdam 28 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3069: Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huur telkens enkele dagen te laat wordt betaald. Het hof meent dat de tekortkoming van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen, mede omdat de verhuurder nooit op stipte betaling heeft aangedrongen. Ook een opzegging wegens dringend eigen gebruik strandt nu de verhuurder de plannen onvoldoende heeft onderbouwd. De opzegging wegens dringend eigen gebruik wegens renovatie treft eenzelfde lot aangezien renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is. Bij de belangenafweging voert de huurder aan dat hij, vanwege vergunningen, zijn bedrijf niet op een andere locatie kan voortzetten. Dit risico komt echter voor rekening van de huurder. De verhuurder heeft zijn belangen echter onvoldoende onderbouwd waardoor de belangenafweging toch in het voordeel van de huurder uitvalt.
D: Jurisprudentie uitgebreid
D.1: Slechte bedrijfsvoering
HR 31 oktober 1989, NJ 1990, 161 (m.nt. Stein), RvdW 1989, 239,
ECLI:NL:HR:1989:ZC8266 (De Vries/Safe Sun);
indien vaststaat dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest
zoals een goed huurder betaamt, is er geen plaats voor een belangenafweging
door de rechter.
Ktr. Amsterdam 21 januari 2014,
ECLI:NL:RBAMS:2014:295;
huurder heeft zijn onderneming ingebracht in een besloten vennootschap
waarover hij de exclusieve zeggenschap heeft. Dit is op zichzelf geen
slechte bedrijfsvoering. Het in strijd zijn van deze constructie met de
huurovereenkomst is onvoldoende om slechte bedrijfsvoering aan te nemen.
D.2: Dringend eigen gebruik
HR 14 februari 2014, NJ 2014, 397, TvHB 2014, 6, WR 2014, 58,
ECLI:NL:HR:2014:338 (Alog/Ultimo);
de in het arrest HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 (Herenhuis-arrest) voor de beëindiging van huur van
woonruimte neergelegde maatstaf geldt niet voor de beëindiging van huur van
290-bedrijfsruimte. Bij woonruimte is de enkele omstandigheid dat de
exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is,
onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik en geldt de
strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de
exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder
van 290-bedrijfsruimte BW gaat het om een bescherming van een recht van
fundamenteel andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van
de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van
bedrijfsruimte kan in een geval, waarin de noodzaak van renovatie tussen
partijen niet ter discussie staat, niet worden gevergd dat hij een
huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende
exploitatie.
HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (m.nt. Stein), WR 2002, 58 (m.nt.
Adriaansens), ECLI:NL:HR:2002:AE2338 (Co-op/Vomar);
de omstandigheid dat de rechtsopvolger het gehuurde heeft verworven met het
vooropgezette doel de ruimte in gebruik te nemen en dat hij vervolgens met
inachtneming van de wettelijke beperkingen de huur opzegt, levert geen
misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en
billijkheid op. De aanwezigheid van alternatieven behoeft niet eraan in de
weg te staan dat sprake is van dringend eigen gebruik. Dringend eigen
gebruik behoeft slechts aannemelijk te worden gemaakt en behoeft niet te
worden aangetoond met objectieve gegevens terwijl voorts algemene
bedrijfseconomische gegevens voldoende kunnen zijn om een dringend eigen
gebruik aannemelijk te achten en voor een beroep op een dringend nodig
hebben van eigen gebruik niet is vereist dat de verhuurder in zijn
maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. Als de verhuurder aannemelijk
maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte
en dringend daartoe nodig heeft, is er geen plaats voor een afweging van de
belangen van de huurder tegen die van de verhuurder.
HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692, RvdW 2000, 209, WR 2001, 12
(m.nt. Gompen), ECLI:NL:HR:2000:AA7702 (Coppens/Coppens);
als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan
de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het
gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. In de
regel zal ervan mogen worden uitgegaan dat verhuurder/directeur en enig
aandeelhouder van een vennootschap, een eigen belang dient ingeval hij het
gehuurde aan de vennootschap in gebruik geeft.
HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (m.nt. Stein), RvdW 1997, 3,
ECLI:NL:HR:1996:ZC2228 (Konmar/Exploitatiemaatschappij
Waldorpstraat);
de wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de
opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. Een
vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het
beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden,
kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de
aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan
slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook
de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet
worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door
het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.
HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435, RvdW 1989, 67,
ECLI:NL:HR:1989:AD0642 (Mier/Heineken);
de vraag of de verhuurder het goed dringend nodig heeft voor eigen gebruik
dient door de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval te
worden beantwoord. Daartoe kunnen behoren de financiële omstandigheden van
de betrokkene en de onzekerheid omtrent de door de verhuurder uit de
voorgenomen exploitatie van het pand te behalen inkomsten.
Hof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, TvHB 2015, 4,
ECLI:NL:GHSHE:2014:4741 (Café La Gare du Sud/NS Stations
B.V.);
NS Stations heeft de huurovereenkomst met betrekking tot Grand Café La Gare
du Sud in het Centraal Station van Eindhoven opgezegd, waarmee de huurder
niet heeft ingestemd, en heeft vervolgens bij de kantonrechter een vordering
ingesteld tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst
eindigt. Aan deze vordering heeft NS Stations ten grondslag gelegd dat zij
het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in het kader van de
geplande verbouwing van het station en met name van de aanleg van een nieuwe
reizigerstunnel.
Ktr. Utrecht 5 november 2014,
ECLI:NL:RBMNE:2014:5445;
voor een beroep op dringend eigen gebruik hoeft nog geen sprake te zijn van
uitgewerkte, vaststaande bouwplannen en daadwerkelijk verleende
vergunningen. Ook het gelijk blijven van plaats en functie van het gebruik
staat niet onverkort in de weg aan een dergelijk beroep. Bovendien kan onder
omstandigheden een dringende noodzaak gelegen zijn in algemene
bedrijfseconomische overwegingen.
Ktr. Amsterdam 6 oktober 2014,
ECLI:NL:RBAMS:2014:9591;
de verhuurder moet de aard van persoonlijk gebruik, het duurzame karakter
en de reden waarom het gebruik dringend is, voldoende toelichten voordat de
opzeggingsvordering op grond van eigen gebruik kan worden toegewezen.
Ktr. Utrecht 5 november 2014,
ECLI:NL:RBMNE:2014:5445;
voor een beroep op dringend eigen gebruik hoeft nog geen sprake te zijn van
uitgewerkte, vaststaande bouwplannen en daadwerkelijk verleende
vergunningen. Ook het gelijk blijven van plaats en functie van het gebruik
staat niet onverkort in de weg aan een dergelijk beroep. Bovendien kan onder
omstandigheden een dringende noodzaak gelegen zijn in algemene
bedrijfseconomische overwegingen.
Hof Leeuwarden 10 januari 2012, WR 2012, 47,
ECLI:NL:GHLEE:2012:BV0693 (Ziekenhuis De Tjongerschans/Albron
Nederland);
de wil tot eigen gebruik van het ziekenhuis blijkt niet voldoende uit de
e-mailcorrespondentie. Het ziekenhuis wil een hogere opbrengst uit het
gehuurde verkrijgen, hetzij door de winkel zelf te exploiteren, hetzij door
de exploitatie en de huur aan te besteden bij de hoogste bieder, afhankelijk
van de uikomsten van een nadere studie. Het sluiten van een huurovereenkomst
met de hoogste bieder kan niet als eigen gebruik worden aangemerkt. De
verhuurder moet zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik
hebben als ook op het moment van de beoordeling door de rechter.
Ktr. Gouda 19 januari 2012, WR 2012, 80,
ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193 (Rijnstede/C1000);
het gebruik dat de commanditaire vennoot(schap) van de betreffende
bedrijfsruimte maakt, kan niet gelden als eigen gebruik in de zin van
artikel 7:296 lid 1 onder b BW van de juridische eigenaar. De vennoten van
de commanditaire vennootschap hebben uit fiscale en juridische overwegingen
gekozen voor een constructie waarin de commanditaire vennootschap, als
economische eigenaar, het gehuurde in het belang van haar vennoten voor de
juridische eigenaar/verhuurder houdt. Het belang van deze vennoten is het
optimaliseren van het rendement van het bij de juridische eigenaar in
eigendom zijnde complex, waartoe onder meer het gehuurde behoort. Er is in
dit geval geen sprake van een economische eenheid welke kennelijk tot doel
heeft het drijven van een onderneming in (een deel van) het complex. De
belangen van de vennoten van de economische eigenaar zijn niet zodanig met
de belangen van juridische eigenaar/hoofdverhuurder te vereenzelvigen, dat
het in gebruik geven van de verhuurde bedrijfsruimte door de juridische
eigenaar/hoofdverhuurder aan de vennootschap van één van de commanditaire
vennoten van de economische eigenaar kan gelden als het gebruik dat de
juridische eigenaar van die bedrijfsruimte maakt.
D.3: Redelijk aanbod
HR 26 februari 1993, NJ 1993, 581 (m.nt. Stein), RvdW 1993, 67,
ECLI:NL:HR:1993:ZC0889 (Moonen/gemeente Heerlen);
omdat de gemeente de opzegging mede heeft gedaan om de exploitatie in een
geheel andere vorm te gieten is i.c. geen sprake van een (nietige) opzegging
met geen andere strekking dan om een verhoging van de huurprijs te
bewerkstelligen.
HR 26 juni 1992, NJ 1992, 726 (m.nt. Stein), RvdW 1992, 175,
ECLI:NL:HR:1992:ZC0651 (Coumans/Servex);
blijkt dat bij de wederpartij geen ander oogmerk voorzit dan om tot
verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen, dan is geen sprake
van een geldige opzegging en moet een oordeel over de redelijkheid van het
aanbod achterwege moet blijven. Als sprake is van een
exploitatie-overeenkomst gekoppeld aan een huurovereenkomst, dan geldt als
‘huurprijs’ de totale tegenprestatie die is verschuldigd.
D.4: Belangenafweging
HR 7 mei 1993, NJ 1993, 402, RvdW 1993, 100,
ECLI:NL:HR:1993:ZC0954 (De Waard/Hallewas);
voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik is niet vereist dat de
bedrijfsactiviteiten waarop de verhuurder het oog heeft, voor zover
mogelijk, reeds worden uitgeoefend of dat daartoe ‘enige concrete aanzet’ is
gegeven, hoewel nog geen zekerheid bestaat of de verhuurde bedrijfsruimte
inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen.
Hof Amsterdam 30 september 2014,
ECLI:NL:GHAMS:2014:4053;
de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst om een rechtstreekse
huurverhouding met de onderhuurder aan te gaan, wordt toegewezen. De
belangen van de verhuurder wegen zwaarder dan die van de huurder. Huurder
heeft geen financieel belang bij de huurovereenkomst, zij verdient er niet
aan. Bovendien heeft huurder enkel een afgeleid belang bij de voortzetting
van de huurovereenkomst. Onderhuurder heeft tot slot geen belang bij
voortzetting van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder. De door de
verhuurder aangeboden huurvoorwaarden aan de onderhuurder zijn nagenoeg
dezelfde als die voor de huurder.
Hof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014,
ECLI:NL:GHSHE:2014:5089;
de verhuurder zegt de huurovereenkomst met betrekking tot een in een
winkelcentrum gelegen buurtcafé op en vermeldt in de opzeggingsbrief dat de
reden van de opzegging is gelegen in het feit dat op het gehuurde een andere
bestemming is komen te liggen in verband met revitalisering van de wijk en
het daarin gelegen winkelcentrum, dat het gehuurde wordt afgebroken en
aldaar een parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en dat het gehuurde niet
meer de oorspronkelijke bestemming terugkrijgt en dan ook niet langer als
bedrijfsruimte kan worden verhuurd. Kantonrechter en hof wijzen de vordering
toe (omdat de overeenkomst al langer dan tien jaar duurde op grond van een
belangafweging gebaseerd op het uitvoering geven aan een bestemmingsplan) en
stellen het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast, waarbij
het hof een tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder toekent van €
7.500.
Ktr. Gouda 19 januari 2012, WR 2012, 80,
ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193 (Rijnstede/C1000);
het belang dat de juridische eigenaar heeft bij de beëindiging van de
hoofdhuurovereenkomst tussen haar en de franchisegever, komt in het kader
van artikel 7:296 lid 3 BW voor afweging in aanmerking. Dat belang, het
waarborgen van de belangen van de commanditaire vennootschap en haar
vennoten, weegt in casu niet op tegen de belangen van de
hoofdhuurder/franchisegever. Niet is gesteld of gebleken dat verhuurster
zelf enig nadeel lijdt of voordeel mist indien de huurovereenkomst tussen
haar en C1000 blijft voortduren.
D.5: Termijn
HR 25 april 2014, RvdW 2014/635, TvHB 2014/12 en WR 2014/85,
ECLI:NL:HR:2014:1018 (Alog/Ultimo) (bevestigt HR 24 september
2010 (Toko Mitra/PMT, zie hierna);
de bestreden uitspraak is Hof ’s-Hertogenbosch 7 mei 2013, NJ 2015, 50, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, ECLI:NL:GHSHE:2013:2206.
HR 24 september 2010, NJ 2010, 649 (m.nt. Stein),
«JHV» 2010/219,
«JIN»
2010/787, RvdW 2010, 1089, TvHB 2010, 24, WR 2011, 3 (m.nt.
Duijnstee-van Imhoff), ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT);
het tweede lid van artikel 7:296 BW heeft slechts betrekking op
opzeggingen tegen het einde van de in lid 1 bedoelde eerste termijn. In de
leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW, waarin de opzegging tegen het
einde van de verlengde termijn wordt geregeld, is de verplichte
afwijzingsgrond van het tweede lid niet herhaald. Opzegging om het verhuurde
aan een derde te verhuren, is geen opzegging teneinde het verhuurde
‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen, als bedoeld in artikel 7:296
lid 1 onder b BW. De rechter kan een vordering tot vaststelling
van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, niet toewijzen tegen
een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak.