De hoofdlijnen van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Nederland (II, slot)

Het appartementsrecht is een zakelijk recht dat in Europa bij uitstek vatbaar is voor rechtseenmaking. Kan deze eenmaking worden bereikt door, naar het voorbeeld van het Nederlands modelreglement, een Europees modelreglement te ontwikkelen?

6. Vormvoorschriften

In de drie stelsels is voor het ontstaan van appartementseigendom de opstelling vereist van een hiertoe bestemde notariële akte, gevolgd door publicatie of inschrijving van die akte in de openbare registers.

Twee elementen gaan daarbij hand in hand, namelijk een eerste document – de splitsingsakte – waarin nauwkeurig de onderscheidene gedeelten van het gebouw worden bepaald én een tweede document – het splitsingsreglement – waarin bindende rechten en plichten met betrekking tot deze gedeelten worden vastgesteld.

Het eerste document is noodzakelijk om te voldoen aan het specialiteitsbeginsel volgens hetwelk in de akten tot levering van onroerende zaken en vestiging van zakelijke rechten op onroerende zaken de onroerende goederen, die het voorwerp vormen van de overdracht of van bezwaring, individueel omschreven moeten worden.²

Het appartement wordt pas een zelfstandige zaak wanneer de akte van splitsing, waarin de indeling van het gebouw is bepaald, is opgesteld en deze akte gepubliceerd is in de desbetreffende openbare registers.

Het tweede document bevat de kwalitatieve rechten en plichten, die verbonden zijn aan de hoedanigheid van (gereglementeerde) appartementseigenaar³, waarin is begrepen een verzameling regels met ‘burenrecht’ waarbij wordt bepaald waaraan de appartementseigenaar zich ten opzichte van zijn medebewoners te houden heeft.⁴ Beide documenten vormen tezamen het juridische fundament van appartementseigendom.

De Franse appartementswet bevat op het eerste gezicht de meest gecompliceerde regeling met betrekking tot de splitsingsakte omdat formeel het onderscheid wordt gemaakt tussen twee splitsingsakten, namelijk de ‘…