De positie van de hypotheekhouder na een 'erfpachtconversie' en de zorgplicht van de notaris. Een reactie

Samenvatting

In zijn artikel in JBN 2003, nr 30 over het hierboven vermelde onderwerp constateert Lekkerkerker dat de conversie schade voor een hypotheekhouder kan opleveren, hetgeen gevolgen heeft voor de zorgplicht van de notaris.

Over het onderwerp valt veel meer te zeggen dan Lekkerkerker doet in zijn artikel. Bovendien kan geconstateerd worden dat de beargumentering om een zorgplicht van de notaris vast te stellen het nodige te wensen overlaat.

Tekst

Indien de erfpachter de (bloot) eigendom van de grond verwerft, gaat de erfpacht door vermenging teniet. Dit geldt echter niet voor de hypotheekhouder, die voor deze verwerving hypothecaire zekerheid op de erfpacht heeft verleend gekregen. Ten opzichte van deze hypotheek werkt de vermenging niet. In de visie van Lekkerkerker kan het gebeuren dat de hypotheekhouder vervolgens de erfpacht executeert, waarna de 'oude’ erfpachter als blote eigenaar de 'nieuwe’ erfpachter het leven zuur zou kunnen maken. Deze mogelijkheid heeft een waardedrukkend effect, waardoor de hypotheekhouder bij de verkrijging van de (bloot)eigendom door de erfpachter (dit wordt in de wandeling als 'conversie’ aangeduid) wordt benadeeld. Met het oog hierop dient de notaris vanwege diens zorgplicht de toestemming van de hypotheekhouder voor de conversie te vragen. Op deze visie van Lekkerkerker valt veel aan te merken.

1. Nergens staat in de erfpachtvoorwaarden van de gemeente Rotterdam dat de gemeente niet bevoegd is om de bloot eigendom te vervreemden. Sterker nog, het is geenszins ondenkbaar dat gemeenten een keer tot een dergelijke vervreemding zouden overgaan. Zo kunnen pakketten bloot eigendom worden overgedragen aan een institutionele belegger, waarmee de canonopbrengsten contant worden gemaakt en beheer wordt uitbesteed. …