Is er een bedenktijd voor iemand die zijn huur heeft opgezegd?

Een huurster die de huur heeft opgezegd, deelt later mee dat haar verhuisplannen van de baan zijn. Zij trekt de huuropzegging in. In veel gevallen zal de verhuurder dan iets mompelen in de sfeer van: “Okay. Kan gebeuren. Zullen we uw brief dan maar terugsturen? Dan zetten we de huur gewoon voort.” Soms raak je als verhuurder in een situatie verzeild waarin je dat niet meer wil of meent te kunnen. Dan zeg je: “Uw opzegging hebben wij aanvaard. De woning is inmiddels verkocht. Het spijt me, we houden u aan deze beëindiging van de huur.” Of … bestaat er zoiets als bedenktijd voor wie de huur heeft opgezegd?

Neen, het huurrecht kent geen “bedenktijd” voor wie z'n huur heeft opgezegd. Dat fenomeen is overigens niet onbekend in het recht. Je kunt bedenktijd tegenkomen in de sfeer van colportage (8 dagen) en bij het kopen van een huis (3 dagen), bijvoorbeeld. Maar in het algemeen geldt voor overeenkomsten artikel 6:217 lid 1 BW, dat letterlijk zegt: “Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan.” Hetzelfde geldt voor het beëindigen van een overeenkomst: opzegging en aanvaarding volstaan. Althans … wanneer we even afzien van bijzondere wettelijke of contractuele opzeggingsregels.

Je kan een aanbod (of opzegging) nog wel herroepen, tenzij het aanbod uitdrukkelijk onherroepelijk was of een termijn van aanvaarding is gegeven, voegt artikel 6:219 BW daaraan toe. Een overeenkomst komt tot stand zodra het aanbod is aanvaard: stilzwijgend, door een instemmend hoofdknikje, mondeling of schriftelijk. De aanvaarding moet ook door de aanbieder zijn ontvangen. Deze subtiliteiten gelden eveneens bij opzegging van een overeenkomst.

Belangrijker dan de vorm – zoals het met een plechtig gezicht versturen van een opzegbrief - is dat iemands verklaring overeenstemt met zijn wil. Dat bepaalt artikel 3:33 BW: “Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard.” Het kan voorkomen dat iemand zijn wil niet kan bepalen, wegens een tijdelijke of blijvende stoornis van zijn geestvermogens. Dan is er een wilsontbreken, zegt artikel 3:34 BW. Zo iemand heeft een hulppersoon nodig, zoals een curator, om een niet-vernietigbare overeenkomst te kunnen sluiten.

Neem nou het geval waarin een huurster stelde dat een opzegging is ontstaan uit hevige verliefdheid en de wens tot samenwonen. Het beroep van de spijtoptante op deze omstandigheden is geen beroep op een geestelijke stoornis zoals bedoeld in artikel 3:34 BW, besliste een rechter al eens.¹ Een voornemen tot samenwoning wijst immers niet per definitie op geestelijke stoornis. De huurster in kwestie had er rekening mee kunnen houden…