Inbraak – wie betaalt herstel van de bergingsdeur?

Er is ingebroken in de berging van een van onze huurders. Die berging is slechts toegankelijk voor medeflatbewoners. Althans, onbevoegden moeten zowel de centrale entreedeur als een deur naar een aantal bergingen passeren, voordat ze de deur van een berging kunnen bereiken. De eerst bedoelde deuren vertonen geen braakschade. Wat hiervan ook zij: na de inbraak vergt een bergingsdeur herstel. Voor wie zijn de kosten? Voor de verhuurder of voor de huurder?

Wanneer een huurder bij zichzelf heeft ingebroken of heeft laten “inbreken”, na verlies van de sleutel of om andere redenen, dan is die huurder zelf aansprakelijk voor herstel van braakschade. Dat volgt uit artikel 7:206 lid 2 BW. Huurder is eveneens aansprakelijk voor schade veroorzaakt door andere personen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden (art. 7:219 BW). In het algemeen nemen we met betrekking tot schade ontstaan aan de buitenzijde van het gehuurde aan dat een huurder niet aansprakelijk is, tenzij verhuurder het tegenovergestelde stelt en bewijst (art. 7:218 lid 2 BW).

Kan je geen van deze opties bewijzen, dan zit er - dunkt mij - niets anders op dan die kapotte bergingsdeur te beschouwen als een buitendeur die een gebrek vertoont. Zo'n gebrek is niet gekwalificeerd als huurdersonderhoud in de opsomming daarvan die de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen (BKH) bevat. Welnu, wat geen huurdersonderhoud is, is verhuurdersonderhoud. En dat is dan ook mijn conclusie: verhuurder is verplicht het hier beschreven gebrek als gevolg van zo'n inbraak te verhelpen.

In geval van woonruimte geldt dit alles als semi-dwingend recht (art. 7:242 lid 1 BW). Dat wil zeggen: de verhuurder mag in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder afwijken van deze wettelijke verdeling van verplichtingen. Is dat wel geschied? Dan hoeft een huurder zich niet te houden aan zo'n afwijking, omdat die nietig is.

Voor bedrijfsruimte en andere huurobjecten geldt meer contractsvrijheid. Op die huurovereenkomsten is artikel 7:242 BW immers niet van toepassing. Daardoor zijn de overige hiervoor genoemde bepalingen dan slechts van aanvullend recht. Daarvan mag je in een huurovereenkomst afwijken. In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte mag je, bijvoorbeeld, overeenkomen dat beschadigingen van het gehuurde, ontstaan als gevolg van inbraak door derden niet worden beschouwd als gebreken aan het gehuurde waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. In zo'n geval mag je eveneens overeenkomen dat herstel daarvan wordt gerekend tot huurdersonderhoud. Het BKH geldt slechts voor woonruimte, niet voor ander objecten … tenzij partijen dat nu juist hebben afgesproken.

Tot troost van de verhuurder van woonruimte merk ik nog op dat hij kan overwegen zich tegen inbraakschade…