Onvoorwaardelijke koopoptie of voorkeursrecht/recht van eerste koop?

Een onvoorwaardelijke koopoptie is een andere rechtsfiguur dan een voorkeursrecht/recht van eerste koop. De rechter gaat niet zonder meer uit van de letterlijke bewoordingen van de clausule in de overeenkomst, doch past ook het Haviltex-criterium toe. Maakt dat wat uit?

Casus

1. De casus is, voor zover van belang voor de door mij te bespreken problematiek, als volgt. Het geschil bestaat tussen een verhuurder van onroerend goed (hierna aan te duiden als ‘appellant’), en een horecabedrijf dat onder meer een danszaal exploiteert (hierna aan te duiden als ‘Bobo’).

2. Op 29 juni 2001 hebben appellant en Bobo een huurovereenkomst gesloten ter zake van een bedrijfspand, dat uitsluitend bestemd was om te worden gebruikt als horecagelegenheid. Het was op dat moment in gebruik als discotheek en feestcafé. De huur bedraagt fl. 2.500 per week. De looptijd van de huurovereenkomst is, naar ik begrijp, vijf jaren.

In artikel 4.11. van de huurovereenkomst is bepaald:

“Huurder (t.w. Bobo, Pl.) heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.

Indien verhuurder (t.w. appellant, Pl.) gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, hij verplicht is het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.”

3. Op 11 november 2001 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten (ingangsdatum 1 januari 2002) ter zake van extra horecaruimte alsmede een opslagruimte…