Stapeling van beperkte rechten op onroerende zaken

1. Inleiding

Aan stapeling van beperkte zakelijke rechten uit Boek 5 BW bestaat in de praktijk behoefte.² Zo is het naar huidig recht voor een erfpachter niet mogelijk om een recht van opstal te vestigen ten behoeve van een ander.³ Mede uit de dissertaties van De Jong⁴ en Struycken⁵ blijkt dat er geen overeenstemming bestaat over de vraag in hoeverre het stapelen van beperkte rechten mogelijk is. Enerzijds lijkt het erop dat de bewoordingen van de wet ertoe leiden dat het niet mogelijk is om beperkte rechten uit Boek 5 BW op elkaar te vestigen. Dit wordt ook wel het stapelverbod genoemd. Anderzijds bestaan er argumenten op grond waarvan de conclusie getrokken kan worden dat stapeling van Boek 5-rechten wel mogelijk is.

Bij het opstalrecht speelt - naast de bewoordingen van de wet - nog een ander probleem. Volgens art. 5:101 BW dient de opstaller de eigendom van de opstal te verkrijgen. Wanneer het opstalrecht door een beperkt gerechtigde zou worden gevestigd, staat het nemo plus-beginsel aan die eigendomsverkrijging in de weg. Een beperkt gerechtigde kan aan een ander slechts eigendom verschaffen indien dit een onderdeel van zijn recht is.⁶

Hieronder zal eerst worden ingegaan op de vraag of de bewoordingen van Boek 5 BW aan stapeling in de weg staan. Vervolgens komt de problematiek rondom het nemo plus-beginsel bij de vestiging van een opstalrecht aan de orde.

2. Stapeling van beperkte rechten en de bewoordingen van de wet

2.1. De bewoordingen van de wet

Staan de bewoordingen van het BW stapeling toe? In hoeverre kan een erfpachtrecht of een opstalrecht object…